房地产行业月报：头部房企月报（7月），销售下滑，土地投资缩量-20230816-华创证券-18页_1mb

房地产行业月报总结（2023年8月16日）

核心内容概述

2023年7月，房地产行业整体表现低迷，销售和投资均出现下滑，但融资端有所修复，部分房企采取积极措施应对市场变化。政策宽松预期增强，市场对房地产政策放松的期待持续升温，同时房企在投资策略和融资方式上也呈现分化趋势。

主要观点

销售情况

• 销售面积和金额普遍下降：7月16家头部房企销售面积同比下降29%，销售金额同比下降36%，较上月进一步下滑。
• 房企分化明显：国央企销售表现优于非国央企，国央企销售面积和金额同比分别下降20%和27%，而非国央企则分别下降38%和49%。
• 越秀地产表现突出：越秀地产销售金额逆势增长42%，销售均价同比上涨46%，成为7月销售表现最好的房企之一。
• 政策预期增强：中央政治局会议后，各地因城施策空间进一步打开，预计高能级城市将采取“因区施策”策略，定向放松外围区域需求端政策。

投资策略

• 投资强度下降：7月头部房企拿地金额317亿元，环比下降61%，同比下降74%，处于历史低位。
• 聚焦高能级城市：7月拿地主要集中于一二线城市，占比达77%；1-7月拿地在一二线城市占比为89%，其中长三角仍是主要区域，占比38%。
• 拿地楼面价与销售均价比值下降：7月拿地楼面价/销售均价为76%，环比下降40%。保利、金茂等部分房企拿地楼面价超过销售均价，显示其在核心区域的竞争优势。

融资情况

• 融资修复缓慢：7月全行业境内信用债发行589亿元，同比下降2%；境外债券发行77亿元，同比下降81%。
• 国央企融资成本较低：国央企凭借信用优势，融资成本保持低位，招商蛇口7月平均发债利率为2.97%，而民企新城发债利率高达5.49%。
• 部分房企偿债压力较大：碧桂园年内到期债务达149亿元，金地2023年到期债务占比达22%。8月招商蛇口到期债务62亿元，龙湖到期42亿元。

关键信息

销售数据

• 7月16家头部房企销售面积1266万方，销售金额1866亿元。
• 销售均价14742元/平，同比下降10%。
• 绿地控股销售均价同比大幅下降54%，而越秀地产销售均价同比增长46%。

投资数据

• 7月拿地金额317亿元，平均溢价率2.5%。
• 华润、越秀拿地最为积极，单月拿地金额分别为85亿元和42亿元，投资强度分别为49%和50%。
• 头部房企在长三角地区拿地占比为38%，较2022年下降3个百分点。

融资数据

• 7月16家头部房企发行信用债192亿元，招商蛇口、万科、华润等国央企融资成本较低。
• 碧桂园、金地等房企年内到期债务规模较大，分别为149亿元和71亿元。

投资建议

• 关注高能级城市土储占比较高的房企：招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、越秀地产等。
• 政策周期较长：预计政策放松将是一个长期过程，建议积极参与市场博弈。

风险提示

• 微观传导机制失灵：房企缩表现象仍将持续，市场整体复苏仍需时间。
• 销售和投资持续低迷：房地产市场长期存在的供需错配问题尚未得到根本解决，销售和投资仍面临较大压力。

附录：相关研究与数据来源

• 相关研究报告：

  • 《房地产行业周报（2023年第31周）：央行继续引导贷款利率和首付比下行》
  • 《房地产行业深度研究报告：放松的边界》
  • 《房地产行业周报（2023年第30周）：政策放松预期持续增强》

• 数据来源：Wind、克而瑞、中指研究院、各公司公告、观点地产网、华创证券。

团队介绍

• 首席研究员：单戈（中国人民大学风险管理与精算学博士，4年地产研究经验）
• 助理研究员：许常捷（同济大学建筑与土木工程硕士，2年地产研究经验）、杨航（上海财经大学学士，浙江大学硕士，2023年加入华创证券研究所）

投资评级体系

• 公司评级：强推、推荐、中性、回避。
• 行业评级：推荐、中性、回避。

分析师声明与免责声明

• 分析师声明：本报告中的建议和观点反映分析师个人看法，不承担其他券商报告的任何责任。
• 免责声明：本报告仅供华创证券客户使用，不构成投资建议，客户应自行评估风险并做出决策。