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房地产行业2018年度策略总结

核心内容

2018年房地产行业将面临政策持续收紧、市场分化加剧、融资渠道受限以及长效机制推进等多重影响。整体行业进入调整阶段，但优质房企有望在政策引导下获得更稳定的经营环境。

主要观点

• 政策以“稳”为主：2018年房地产调控政策将继续以稳定市场为核心目标，限购、限贷等政策不会放松，但继续收紧的幅度有限。
• 长效机制加快落地：包括共有产权房、住房租赁等多层次住房体系的建设将成为重点，房地产税改革预计将在中期稳步推进。
• 市场分化加剧：核心一、二线城市销售表现下滑，而部分三、四线城市因棚改货币化安置及去库存政策仍保持较高的销售增速。
• 投资保持平稳：受低库存、土地成交量稳定及租赁用地支持，2018年房地产开发投资预计维持在3%左右的增速。
• 融资环境趋紧：房企融资渠道进一步受限，尤其是非标债权和公司债，融资成本可能上升，房企偿债压力加大。
• 龙头房企优势凸显：大型房企凭借规模效应和资源获取能力，在市场调整中更具抗风险能力，而区域型房企则面临较大的经营压力。
• 行业风险偏好下降：开发规模小、杠杆高、布局三四线城市的房企将面临更大的信用利差上行压力，投资需更加注重规模和现金流。

关键信息

一、调控“稳”字当先，“房住不炒”基调明确

• 限购、限贷政策持续收紧：核心城市限购、限贷力度为历史最严，三、四线城市调控力度相对温和。
• 限售成为新常态：限售政策逐步推广，限售年限普遍为2-3年，个别城市如石家庄、珠海等限售年限长达5-10年。
• 融资监管持续：房企融资渠道进一步压缩，信用债发行规模下降，融资成本上升，中小房企融资受限。

二、销售回落，投资表现相对平稳

• 商品房销售负增长：2018年商品房销售面积预计同比减少8%，核心城市销售明显下滑，而部分三、四线城市销售仍保持正增长。
• 开发投资稳中有降：受低库存和土地成交量稳定影响，开发投资增速预计为3%，土地投资金额保持平稳增长。
• 租赁用地推动新开工：租赁用地供应增加对新开工增速有小幅正向支撑，但对整体投资的拉动作用有限。

三、分化中攫取收益，规模与现金流为重

• 龙头房企表现亮眼：TOP10房企销售面积和金额增速分别达35%和50%，市场份额稳定。
• 区域房企面临挑战：开发规模小、项目集中于三四线城市的房企在融资和销售方面存在较大风险。
• 高杠杆房企风险上升：A股房企负债率升至74.52%，债务期限结构和短期偿债能力减弱，需关注其未来债务扩张节奏。
• 信用利差扩大：中低评级房企信用利差上行，市场风险偏好下降，投资需更加谨慎。

附录：限售政策细则梳理

• 限售类型与年限：限售政策覆盖新建商品住房和二手住房，年限主要为2-5年不等。
• 执行时间：不同城市限售政策实施时间不一，从2017年3月至11月陆续出台。
• 特殊情形：通过赠与、继承、司法裁决、拆迁安置等方式获得的住房不受限售政策限制。

结论

2018年房地产行业将进入深度调整期，政策环境趋紧、市场分化加剧、融资渠道受限，但“租购并举”等长效机制将为行业提供新的发展方向。投资者应关注具有规模优势、现金流稳定、融资渠道通畅的优质房企，避免过度依赖高杠杆扩张的区域型房企。