20171116-兴业研究-房地产行业2018年度策略_分化加剧_去芜存菁_25页_1mb

房地产行业2018年度策略总结

核心内容

2018年房地产行业将面临政策持续从紧、市场分化加剧以及融资环境趋严的局面。政策核心仍以“稳”为主，房地产税制度改革和“租购并举”长效机制的推进将成为重要方向。行业销售将进入负增长区间，但开发投资仍维持相对平稳。房企偿债能力面临挑战，融资渠道进一步收紧，信用利差上行，规模优势房企更具竞争力。

主要观点

• 政策调控持续从紧：2018年房地产调控力度不会放松，限购、限贷仍是核心手段，限售将成为常态化工具之一。调控范围逐步扩大至部分三、四线城市，但政策收紧幅度有限，以“稳”为主。
• 长效机制加快落地：共有产权房、住房租赁等将成为构建多层次住房体系的重要方式，房地产税改革预计在中期有所突破，但会循序渐进。
• 市场分化加剧：销售回落，但投资表现相对平稳。龙头房企在销售和拿地方面表现优异，区域房企经营难度加大，行业集中度将提升。
• 融资渠道受限：房企融资受限，信用债发行规模下降，信用利差上行，尤其是中低评级房企。融资环境趋紧，房企需更加注重现金流和偿债能力。
• 规模与现金流为重：建议投资者关注开发规模较大、项目分散度高、土储资源优质、融资渠道通畅的房企，避免高杠杆、小规模的区域房企。

关键信息

一、调控“稳”字当先，“房住不炒”基调明确

• 2018年房地产政策仍以稳定市场为主，限购、限贷不放松，限售成为常态化工具。
• 限售政策对投机购房有较强抑制作用，对刚需和改善型购房影响较小。
• 2017年已有50余个城市出台限售政策，部分城市限售年限较长，如石家庄长达5年，个别城市甚至长达10年。

二、销售回落，投资平稳

• 商品房销售走向负增长：受政策调控和三、四线城市棚改货币化安置边际增长有限影响，预计2018年商品房销售面积同比将收在-8%左右。
• 开发投资稳中有降：受低库存水平、土地成交量涨价稳及租赁用地供应的正向支撑，预计全年房地产开发投资增速将回落至约3%。
• 三、四线城市去库存进展明显：库存出清周期下降至约4个月，部分城市土地供应和成交面积同比上升，但土地价格趋于稳定。

三、分化中攫取收益，规模为重，现金为王

• 房企偿债能力受考验：2018年房企信用债发行规模预计仍处于低位，叠加到期回售量增加，融资环境趋紧，信用利差上行。
• 中低评级房企利差走高：AAA评级房企信用利差低位波动，AA+和AA评级房企信用利差明显走扩，尤其是中评级房企。
• 规模优势强化：龙头房企销售表现亮眼，市场份额显著提升，销售规模前10和30的房企市场份额已达24%和33%。
• 高杠杆房企面临挑战：高杠杆、快周转模式难以为继，房企需控制杠杆，注重稳健经营，提升现金流管理能力。

附表：限售政策细则

结论

2018年房地产行业将进入分化加剧、去芜存菁的阶段。政策调控将更加精细化，融资环境趋紧，房企需更加注重现金流和偿债能力。投资者应关注规模大、项目分散、土储优质、融资渠道通畅的房企，避免高杠杆、小规模区域房企。同时，住房租赁制度的推进将为行业带来新的增长点，但短期内对房企的影响有限。