民银智库-中国房地产新型宏观调控框架及长效发展机制研究-2019.10-63页_2mb

民银智库专题报告总结

核心内容概述

本报告分析了我国房地产市场的发展历程、现行调控政策存在的问题，并提出构建新型宏观调控框架和长效发展机制的政策建议。报告指出，房地产市场已从单纯的经济工具转变为民生领域的重要组成部分，亟需通过制度创新和政策优化，实现“政府市场双到位、商品房保障房双轨并行、供给需求双激活”的目标。

主要观点与关键信息

1. 房地产与民生

• 住房与教育、医疗、养老并列为四大民生领域，住房问题关系到千家万户的基本生活保障。
• 十九大报告指出，“人民对美好生活的向往，就是我们的奋斗目标”，强调住房问题应从“房住不炒”向“居者有其屋”转变。

2. 现行房地产调控问题

• 商品房行政调控长期化，扭曲了政府与市场的关系，导致“越位”“错位”“缺位”并存。
• 保障房供给严重不足，中低收入居民负担沉重，夹心阶层面临住房困境。
• 长期性制度供给缺位，未能有效引导市场预期。
• 金融风险积聚，居民杠杆率高企，房地产金融化问题突出。
• 经济下行压力增大，现行制度难以有效激活住房供求。

3. 新型宏观调控框架建议

• 从“价格型调控”向“发展型调控”转变，以满足民众住房改善需求为目标。
• 引入“德国模式+新加坡模式+中国式创新”，构建商品房与保障房双轨并行机制。
• 改革商品房调控机制，取消限购、限售、限价、限贷政策，实现市场自我调节。
• 强化住房保障体系建设，完善立法、创新融资机制、增强制度设计的行动动力。

4. 国际经验与启示

• 德国模式：住房租赁市场发达，政府与市场协同，通过租金控制、福利住房、住房补贴等手段实现住房公平。
• 新加坡模式：政府主导的保障性住房体系，通过土地公有、公积金制度、封闭管理等方式实现“居者有其屋”。
• 美国与日本：房地产税制度成熟，注重税负结构、信息透明和征缴便利性。

5. 地方实践与启示

• 深圳二次房改：构建多层次、多渠道的住房供应与保障体系，推动住房市场向“租购并举”转型。
• 北京共有产权住房：政府与居民按份共有产权，实现住房保障与市场机制的结合。
• 上海与重庆房产税试点：对房产持有环节征税，但效果有限，未能有效抑制房价过快上涨。

6. 民营企业实践

• 多家民营企业如格力、华为、阿里、顺丰、京东等，通过提供员工住房、租金补贴、购房优惠等方式解决员工住房问题，增强员工归属感和企业凝聚力。

政策建议

（一）总体思路

• 从创新制度供给入手，实现政府与市场双到位，商品房与保障房双轨并行，供给与需求双激活。

（二）改革商品房调控机制

• 取消限购、限售、限价、限贷政策，让商品房按市场法则运行。

（三）强化住房保障体系建设

• 完善住房保障立法，建立《住房保障法》等法律体系。
• 创新供给主体，引入市场和社会力量参与保障房建设。
• 创新融资机制，引导更多资金流向保障房建设。

（四）基于需求主体分类提供有效供给

• 针对公务员、企业员工等不同群体，设计差异化住房解决方案。
• 推动“租购同权”改革，实现住房消费梯度化。

（五）完善房地产投融资政策

• 优化购房者金融支持，提高多套房拥有者的贷款门槛。
• 加强对房地产企业融资的监管，防止资金过度流向房地产。

（六）创新制度供给加强配套制度建设

• 改革土地供给制度，落实人地挂钩政策，优化用地结构。
• 深化财税制度改革，降低土地财政依赖，合理调节房地产税负。
• 改革住房公积金制度，推动其成为政策性住房金融机构。
• 完善房地产法律法规体系，明确调控导向和市场预期。
• 建立和完善房地产基础统计制度，实现信息互联互通与透明化。

总结

本报告指出，房地产市场需从“价格型调控”转向“发展型调控”，通过制度创新实现政府与市场各归其位、商品房与保障房双轨并行、供给与需求双激活。同时，借鉴国际经验，结合地方和企业实践，提出系统性改革建议，旨在构建房地产市场平稳健康发展的长效机制，满足人民对美好生活的向往和住房需求。