2017郑州房地产年报_124页-7mb

稳定下的新常态：规模与存量博弈

核心内容

2017年郑州房地产市场在持续的调控政策下逐渐趋冷，进入“房住不炒”新时代。市场呈现出销售热点与土地热并存的局面，政策调控进一步收紧，但市场依然保持稳定。2018年，随着国家政策和金融环境的变化，房地产行业进入新的发展模式，注重存量房调控和长效机制建设。

主要观点

1. 政策调控持续收紧：2017年全国多地出台限购、限贷、限价、限售等政策，抑制投资需求，推动市场回归居住属性。
2. 金融政策趋紧：房贷利率上浮，首套房贷优惠取消，银行监管加强，影响市场预期。
3. 房地产税加速出台：房地产税被纳入立法议程，未来将对市场存量房进行调控，促进长效机制的建立。
4. 租赁市场快速发展：国家鼓励发展租赁住房，郑州作为试点城市，加速租赁市场建设，推动租售并举。
5. 宏观经济环境低迷：GDP增速放缓，居民收入和消费持续增长，但增速稳定，市场对改善型需求增加。
6. 郑州城市发展提速：郑州定位为国家中心城市，交通建设加速，城市格局优化，人口持续净流入。
7. 行业进入新常态：房地产行业从刺激经济转向保障民生，发展进入稳定期。

关键信息

宏观经济

• 2017年全国GDP增长维持在6.8%左右，经济持续低迷。
• 郑州全年GDP预计近9000亿元，高于全国平均增速。
• 居民人均可支配收入及消费支出持续增长，增幅维持在8%左右。
• CPI和PMI指数在2017年下半年有所回升，显示宏观经济形势有所好转。

行业政策

• 调控升级：全国50多个城市出台120条限购政策、162条限贷政策，调控不再区分城市级别。
• 信贷紧缩：首套房贷利率上浮，放款时间延长，对市场预期产生深远影响。
• 房地产税立法：房地产税将纳入立法议程，逐步建立完善的现代房地产税制度。
• 租赁市场发展：国家推动租赁住房建设，郑州作为试点城市，新增租赁住房目标为5.3万套。

郑州本地政策

• 限购升级：郑州限购范围扩大，限售年限延长至3年，抑制投资需求。
• 限价政策：新备案住房销售均价不超过2016年10月周边新建商品住房价格水平。
• 人才计划：郑州发布“智汇郑州”人才政策，吸引高层次人才，提升城市吸引力。
• 成品房政策：2018年起，全省新开工商品住宅均需按照成品住宅设计建设，提升居住品质。

土地市场

• 土地成交情况：2017年郑州土地成交面积9351亩，占全省的28%，其中港区成交面积最大。
• 土地单价：郑州土地单价最高，为739万/亩，远高于其他地市。
• 房企拿地：恒大、碧桂园、融创、佳兆业、远洋地产等知名房企在郑州及周边频繁拿地，推动市场发展。
• 地王项目：郑州金茂府以37000元/㎡楼面价成为当年单价地王，面临市场考验。

楼市数据

• 成交量：2017年郑州楼市成交量下降，但依然保持稳定。
• 价格走势：房价涨幅受限，市场进入高位盘整阶段。
• 营销策略：房企采用大幅让利、一次性付款等方式加速去化，但部分项目因限价政策降价销售。

特色小镇发展

• 项目布局：郑州周边多个小镇项目启动，以养生、养老、度假为主题。
• 投资规模：项目投资额巨大，如融创慈云小镇450亿、正商西山小镇300亿等。
• 发展前景：特色小镇需注重后期运营，结合当地特色和产业，形成可持续发展模式。

结构清晰总结

一、宏观环境

• GDP增长：2017年全国GDP增长维持在6.8%左右，郑州增速高于全国。
• 居民收入：全国居民人均可支配收入和消费支出保持8%左右高增幅。
• CPI与PMI：CPI和PMI指数在2017年下半年有所回升，显示经济有所回暖。

二、城市规划

• 雄安新区：作为国家重大战略，对郑州有辐射作用，推动区域协同发展。
• 郑州定位：郑州定位为国家中心城市、国际综合交通枢纽、物流中心。
• 交通建设：地铁建设提速，四环高架建设启动，提升城市交通效率。
• 城市扩张：郑州城市扩张遵循“东扩、西拓、南延、北联、中优”策略，优化空间布局。

三、土地市场

• 土地成交：2017年郑州土地成交面积9351亩，占全省28%，其中港区最多。
• 土地价格：郑州土地单价最高，为739万/亩，远高于其他地市。
• 房企拿地：恒大、碧桂园、融创等知名房企在郑州及周边频繁拿地，推动市场发展。
• 地王项目：郑州金茂府成为单价地王，面临市场考验。

四、楼市数据

• 成交量：2017年郑州楼市成交量下降，但保持稳定。
• 价格走势：房价涨幅受限，市场进入高位盘整阶段。
• 营销策略：房企采用大幅让利、一次性付款等方式加速去化，但部分项目因限价政策降价销售。

五、特色小镇发展

• 项目布局：郑州周边多个小镇项目启动，以养生、养老、度假为主题。
• 投资规模：项目投资额巨大，如融创慈云小镇450亿、正商西山小镇300亿等。
• 发展前景：特色小镇需注重后期运营，结合当地特色和产业，形成可持续发展模式。

六、房地产税与租赁市场

• 房地产税：房地产税将纳入立法议程，逐步建立完善的现代房地产税制度。
• 租赁市场：国家鼓励发展租赁住房，郑州作为试点城市，新增租赁住房目标为5.3万套。

七、行业大事件

• 万达退出房地产：万达彻底告别房地产，走上轻资产之路。
• 李嘉诚抛售物业：李嘉诚连续抛售其持有的房地产项目，套现1093亿港元。
• 阿里京东进军房地产：阿里和京东加入租赁市场，推动行业发展。
• 国有住房租赁公司：武汉、成都、郑州等地成立国有住房租赁公司，推动租赁市场发展。

八、总结与研判

• 政策调控：调控持续收紧，政策周期可能较长，市场进入稳定期。
• 长效机制：房地产税、租赁市场等长效机制加速制定，推动行业转型。
• 行业趋势：房地产行业进入新常态，注重存量房调控和可持续发展。
• 郑州前景：郑州作为试点城市，未来将紧跟国家调控方向，推动房地产市场健康发展。