20220925-天风证券-房地产行业研究周报_三批次集中供地表现如何__21页_1mb

房地产行业周报总结

核心内容

本周分析了2022年房地产行业三批次集中供地的表现，并结合政策与市场动态进行了全面解读。整体来看，土拍热度在部分城市继续下滑，但也有城市保持稳定或略有回升。新房与二手房市场成交量有所波动，土地市场成交面积和金额略有增长。

主要观点

• 三批次集中供地表现：

  • 无锡、厦门土拍热度继续下行，地块多以底价或低溢价成交，地方平台托底比例高。
  • 青岛、合肥土拍区域分化明显，部分板块遇冷，但热点地块仍有房企积极参拍。
  • 杭州土拍热度维持高位，北京溢价率回升，市场信心有所修复，反映出高能级、人口净流入多、市场供求关系好的城市土地市场更具韧性。
  • 二线城市整体表现疲软，土拍成交率和溢价率继续走低，政府在后续批次或明年供地中可能进一步让利。

• 市场动态：

  • 新房市场：9月17日-23日，64城新房成交面积为539万平，月度同比下滑26.61%，较上月下降3.66个百分点。一线城市去化速度相对稳定，但二线城市和三线及以下城市去化周期明显延长。
  • 二手房市场：9月17日-23日，17城二手房成交面积为190万平，月度同比上涨24.20%，较上月改善9.03个百分点。二线城市成交量有所提升，市场活跃度增强。
  • 土地市场：本周土地成交建筑面积为2241万平，成交总额413亿元，滚动12周同比分别增长8.44%和2.93%。全国平均溢价率略有回升，但较二批次下降5.07个百分点。

关键信息

土拍数据

政策动态

• 全国政策：
  • 住建部：推进城镇老旧小区改造，已完成年度任务的94.4%。
  • 银保监会：房地产金融化泡沫化势头得到扭转，合理满足融资需求，稳妥处置恒大等房企风险。
• 地方政策：
  • 扬州、湖北、大理、来宾、海南、郑州、福州、河南、甘肃、银川、邢台、绍兴、洛阳、广元、武汉、百色、开封、贵阳等城市出台多项政策，包括降低首付比例、提高公积金贷款额度、优化贷款条件、实施购房补贴等，以促进房地产市场平稳健康发展。

投资建议

• 推荐标的：
  • 优质龙头：中国海外发展、金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口
  • 优质成长：新城控股、旭辉控股集团
  • 优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务
• 建议关注：华发股份、越秀地产、建发国际、滨江集团、绿城中国等

风险提示

• 行业信用风险蔓延
• 行业销售下行超预期
• 因城施策力度不及预期

行业走势

• 本周申万房地产指数下跌2.45%，较上周提升1.39个百分点，跑输沪深300指数0.50个百分点。
• H股方面，Wind香港房地产指数下跌5.88%，较上周下降5.47个百分点，跑输恒生指数1.46个百分点。
• 克而瑞内房股领先指数下跌7.97%，较上周下跌7.62个百分点。

总结

三批次集中供地表现显示，部分城市土拍热度持续下行，而部分高能级城市表现相对稳定。政策层面，全国及地方持续推出支持性政策，旨在稳定市场、降低购房门槛、促进市场复苏。市场成交量有所波动，但二手房市场表现相对较好。投资方面，国央企和头部房企有望率先受益于行业复苏，建议关注其表现。风险方面，需警惕行业信用风险和销售下行超预期等不利因素。