20170508-光大证券-陆家嘴-600663.SH-短期收购苏州绿岸补足备货_长期着眼全球卓越城市战略支点_14页_1mb

陆家嘴公司业务与发展战略总结

核心内容

陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司是上海国资委下属的资深城市运营商，致力于打造金融地产闭环业务体系。公司通过2016年收购陆金发，获得证券、信托、保险三张金融牌照，形成“地产+金融”的战略发展格局，提升资金实力和盈利能力，增强抗风险能力与可持续发展能力。

主要观点

• 金融地产闭环构建：公司通过收购陆金发，实现从单一地产开发向地产开发、存量经营、金融发展的转型，构建“地产+金融”新业务格局。
• 陆家嘴金融城战略定位：作为上海建设全球卓越城市的重要组成部分，陆家嘴金融城将发挥金融贸易制度创新的平台作用，成为上海全球城市战略支点。
• 拓展土地储备与品牌影响力：2017年成功收购苏州绿岸项目，获取约66万平方米土地储备，拓展发展空间，增强品牌影响力。
• 盈利与估值：预测2017-2019年营收分别为146亿、172.2亿、206.8亿，归母净利润分别为32.54亿、37.94亿、46.60亿，EPS分别为0.97元、1.13元、1.39元。目标价为26元，给予增持评级。

关键信息

土地与物业情况

• 上海陆家嘴金融贸易区物业：

  • 甲级写字楼总建筑面积115万平方米，出租率约97.5%，平均计容租金7.64元/平方米/天。
  • 高品质研发楼总建筑面积21万平方米，出租率97.4%，平均计容租金5.11元/平方米/天。
  • 商铺物业总建筑面积超过10万平方米，出租率均超99%，平均租金分别为9.65元/平方米/天和8.38元/平方米/天。
  • 两家在营商务型酒店，出租率分别为73%和78%，GOP率分别为42%和32%。
  • 住宅物业东和公寓出租率99.51%，平均租金24,678元/套/月。

• 苏州绿岸项目：

  • 成功竞得95%股权，总金额85.25亿元，项目规划总建筑面积约108.41万平方米，涵盖住宅、商办、工业等业态。
  • 土地储备约66万平方米，有助于提升公司营收与盈利水平。

业务板块与收入结构

• 2016年收入结构：
  • 房地产销售占比约50.88%，存量租赁占比约23%，金融业务占比约16.5%。
  • 房地产板块营收109.87亿元，占总营收的85.79%。
  • 金融业务营收18.20亿元，占14.21%。
  • 2016年营收同比增长69.29%，主要受益于房产销售翻倍和新增金融业务收入。

盈利能力与财务指标

• 盈利能力：

  • 2016年毛利率为47.20%，2017年预测为49.02%。
  • 2016年EBITDA率为33.87%，2017年预测为41.57%。
  • 2016年税后净利润率（归属母公司）为20.68%，2017年预测为22.29%。

• 财务指标：

  • 2017年预测PE为24，2018年为20，2019年为16。
  • 2017年预测ROE（归属母公司）为20.88%，2018年为21.20%，2019年为22.62%。

投资与增长预测

• 营收与净利润预测：

  • 2017/2018/2019年营收分别为146亿、172.2亿、206.8亿，年增长率分别为14%、18%、20%。
  • 2017/2018/2019年归母净利润分别为32.54亿、37.94亿、46.60亿，年增长率分别为22.87%、16.60%、22.82%。
  • EPS分别为0.97元、1.13元、1.39元。

• 投资建议：

  • 当前价22.84元，目标价26元，给予增持评级。
  • 预计未来12个月投资收益率领先市场基准指数5%至15%。

风险提示

• 苏州绿岸项目收购推进不及预期。
• 陆家嘴金融城建设推进不及预期。

估值与评级

• 估值方法：采用相对估值法，对应PE分别为24、20、16。
• 投资评级：增持（维持），目标价26元。

公司背景

• 成立于1992年，A股（600663）和B股（900932）分别于1993年和1994年上市。
• 控股公司为上海陆家嘴（集团）有限公司，浦东新区国资委持有其100%股权。
• 2017年一季度总资产为814.68亿元，所有者权益合计207.95亿元。

项目与投资情况

• 在建项目：

  • 陆家嘴金融贸易区内有多个项目，总建筑面积超187万平方米，总投资额超183亿元。
  • 前滩区域项目占比较大，包括超高层办公楼、住宅及商业中心等。

• 收购绿地金融项目：

  • 孙公司上海纯景实业发展有限公司收购绿地金融持有的上海申万置业有限公司100%股权及全部债权，交易金额34.1亿元。
  • 委托绿地金融进行E16-2地块开发代建，代建总投资限额10.5亿元，管理费4500万元。

市场表现

• 股价表现：
  • 一年最低/最高价为21.40/47.35元。
  • 一年相对收益率为-0.39%，绝对收益率为7.67%。
  • 近3月换手率为9.40%。

投资建议评级体系

• 买入：未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数15%以上。
• 增持：未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数5%-15%。
• 中性：未来6-12个月投资收益率与市场基准指数变动幅度在-5%-5%。
• 减持：未来6-12个月投资收益率落后市场基准指数5%-15%。
• 卖出：未来6-12个月投资收益率落后市场基准指数15%以上。
• 无评级：因信息不足或存在重大不确定性。

分析师信息

• 分析师：陈浩武，执业证书编号：S0930510120013。
• 联系人：何缅南。
• 联系方式：
  • 陈浩武：021-22169050，chenhaowu@ebscn.com。
  • 何缅南：021-22169170，hemiannan@ebscn.com。

行业及公司评级体系

• 市场基准指数：沪深300指数。
• 评级依据：投资收益率与市场基准指数的比较。

分析与估值局限性

• 分析基于假设，不同假设可能导致结果差异。
• 估值方法及模型存在局限性，不保证所涉及证券价格。

版权声明

• 本报告版权归光大证券股份有限公司所有，未经许可不得翻版、复制、刊登、发表、篡改或引用。

附件

• 图表：
  • 图1：重大资产重组原陆金发股权架构图。
  • 图2：陆家嘴信托股权架构图。
  • 图3：陆家嘴国泰人寿股权架构图。
  • 图4：爱建证券股权架构图。
  • 图5：2016年度营业收入结构及各业务模块营收金额。
  • 图6：2016年各业务板块毛利占比。
  • 图7：2016年各业务板块毛利占比。
  • 图8：陆家嘴收购苏州绿岸交易架构图。
  • 图9：苏州绿岸宗地地块规划示意图。
  • 图10：苏州高新区浒墅关镇规划图。
  • 图11：陆家嘴金融城发展规划主要空间体系。
  • 图12：投资建议历史表现图。

总结

陆家嘴通过构建金融地产闭环、拓展土地储备、推进陆家嘴金融城建设，实现业务多元化发展，提升盈利能力和市场竞争力。公司财务稳健，盈利预测积极，给予增持评级，同时存在一定的收购和建设风险。