20230211-安信证券-郑州土拍零距离（1_22）_首拍凉意依旧_民企参与意愿提升_7页_815kb

郑州2023年首轮土拍分析总结

核心内容

2023年2月7日，郑州完成2023年首轮土拍，共推出11宗地块，成交10宗，流拍1宗，广义流拍率为9.1%，整体市场表现依然低迷，所有地块均以底价成交，平均溢价率处于较低水平。土拍规则基本延续前几轮，但土地金支付周期有所延长，以缓解房企资金压力。

主要观点

• 土拍规则延续，支付周期延长：
  郑州本轮土拍规则未发生显著变化，延续了限马甲、严控购地资金来源等政策。土地金支付周期延长至90日，对房企资金压力有所缓解。

• 市场热度不高，土拍凉意依旧：
  尽管广义流拍率略有改善，但整体市场热度依然偏低，所有地块均底价成交。其中，郑东新区1宗地块因起拍价较高流拍，其余地块均未产生溢价。

• 供地结构变化，主城四区占比上升：
  主城四区（金水区、中原区、二七区、管城区）合计供地8宗，占比72.7%，较去年三轮有所上升。此外，城中村改造和合村并城项目用地占比较高，政府储备土地也占据一定比例。

• 房企参与谨慎，市场观望情绪浓厚：
  截至2022年12月，郑州商品房成交面积累计同比低至-41.3%，市场持续低迷，房企对土拍仍持谨慎态度。

• 国企主导市场，民企参与意愿提升：
  国企在本轮土拍中成为主要拿地力量，全口径拿地金额达34.6亿元，占比64.2%，较去年前三轮显著提升。民企拿地金额为5.7亿元，占比10.6%，较去年第三轮有所增长。

关键信息

• 土拍规则：

  • 拿地前：限马甲、严控购地资金来源，保证金比例为20%。
  • 拿地中：地块溢价率限制为15%，地价触顶后直接进入摇号环节。
  • 拿地后：超七成地块土地金支付周期延长至90日。

• 土拍结果：

  • 合计推地11宗，流拍1宗，成交10宗，成交金额53.8亿元。
  • 平均溢价率为0%，全部地块底价成交。
  • 主城四区供地占比72.7%，郑东新区1宗地块因起拍价高流拍。

• 拿地主体：

  • 国企拿地金额34.6亿元，占比64.2%，以当地国企为主。
  • 民企拿地金额5.7亿元，占比10.6%，建业地产与富力地产联合体、顺邦置业为主要参与者。
  • 城投拿地金额13.6亿元，占比25.2%，较去年前三轮大幅下降。

• 风险提示：

  • 信息搜集不全面
  • 房地产调控政策超预期

总结

郑州土拍市场在2023年首轮表现依旧冷清，所有地块均以底价成交，市场信心不足。尽管国企主导拿地，但民企参与意愿有所增强，显示出市场逐步回暖的迹象。然而，整体楼市仍处于低迷状态，房企对土拍保持谨慎态度，未来市场走势仍需关注政策变化及经济复苏情况。