20201112-光大证券-房地产行业流动性跟踪报告（2020年10月）_需求侧资金面趋稳_供给侧资金面承压_10页_2mb

光大房地产行业流动性跟踪报告（2020年10月）总结

核心内容

2020年10月，中国房地产行业在需求侧和供给侧资金面均呈现不同趋势。需求侧方面，居民中长贷增长趋稳，按揭利率止降；供给侧方面，房企融资规模边际收紧，境内债和信托融资缩量明显，美元债发行有所提前。

主要观点

需求侧资金面趋稳

• 按揭贷款增长放缓：10月新增居民中长贷4059亿元，同比增速放缓至+13.2%，结束了连续10个月的下降趋势。8-9月按揭供需处于阶段性高点，后续增长边际放缓。
• 房贷利率止降：10月全国首套、二套房贷平均利率分别为5.24%和5.55%，环比持平，标志着房贷利率进入稳定阶段。
• 信贷结构变化：前三季度新增房地产贷款同比下降3.7%，占新增贷款比重降至27%。其中，新增开发贷同比下降10.5%，新增个人住房贷款同比增长6.7%，显示监管政策对房地产贷款的控制力较强。
• 银行配置意愿：尽管按揭增速放缓，但10月新增居民中长贷占新增贷款比重约58.8%，显示银行对房地产贷款的配置意愿仍较高。

供给侧资金面承压

• 房企发债规模缩减：10月房企境内外合计发债737亿元，环比下降20%，同比上升13%。境内发债规模环比下降40%至391亿元，净融资转负至-101亿元。
• 美元债发行提前：10月房企美元债发行规模环比上升27%至346亿元，净融资转正至+248亿元，或与规避美国大选不确定性有关。
• 信托融资缩量：10月房地产集合信托成立金额约278亿元，环比下降52%，同比下降24%。监管层开展新一轮房地产信托专项排查，强化穿透式监管。
• 融资成本分化：中高资质房企境内新发债利率小幅回升，二级市场信用利差走扩。大中型民营房企美元债利率继续分化，高资质主体融资成本改善，低资质主体维持高位。碧桂园因信用资质改善，融资成本持续下行。

关键信息

融资趋势

• 境内融资：10月境内发债391亿元，净融资-350亿元，环比下降40%。
• 境外融资：10月境外发债346亿元，净融资+248亿元，环比上升27%。
• 整体融资：1-10月房企境内外合计发债10189亿元，净融资约3174亿元，同比下降22%。

债务到期压力

• 2020年境内债券到期规模：约8987亿元，其中Q1-Q4分别到期1535亿元、1871亿元、2753亿元、2828亿元。
• 2021年境内债券到期规模：约11841亿元，Q1-Q4分别到期3666亿元、3162亿元、3208亿元、1804亿元，显示未来四个季度房企再融资压力较高。

投资建议

• 关注头部房企：建议关注土储充足优质、财务稳健、经营灵活的头部房企，如A股的万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团、阳光城，H股的华润置地、融创中国、中国金茂。
• 估值优势：AH房地产板块相对估值优势明显，长线资金陆续增配。

风险分析

• 海外疫情影响：海外疫情对中国居民就业和收入的影响存在不确定性。
• 债务到期高峰：行业将面临债务到期高峰，中小房企信用风险可能提升。

行业与沪深300指数对比

• 行业表现与沪深300指数对比图显示，房地产行业相对表现稳定，估值优势明显。

数据图表

• 图1至图19展示了房地产贷款、融资规模、利率变化及债券市场动态等关键数据，为分析提供了重要支持。

估值方法说明

• 报告所采用的估值方法及模型存在局限性，结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。

风险提示

• 报告中的信息和观点不构成对任何人的投资建议，投资者应自行承担投资风险。

联系方式

• 分析师：何缅南、王梦恺
• 执业证书编号：S0930518060006、S0930518110003
• 联系方式：021-52523801、021-52523855

总结

2020年10月，房地产行业需求侧资金面趋稳，供给侧资金面承压。整体来看，行业基本面将逐步降温，政策效果显现。建议关注头部房企，同时需警惕中小房企信用风险及海外疫情影响。