20131223-兴业证券-房地产_本周一线城市成交缩量明显_11月房价涨幅与上月基本持平_20页_2mb

证券研究报告总结

核心内容概述

本报告分析了2013年第51周（2013.12.16-2013.12.22）中国房地产市场的主要数据及趋势。整体来看，房地产市场呈现成交缩量、库存上升、房价涨幅维持的态势，同时市场风险与估值压力显著。

主要观点与关键信息

1. 成交情况

• 新房成交：

  • 29个主要城市整体新房成交面积环比上升1%，同比下降11%。
  • 一线城市成交显著缩量，仅上海成交环比上升4%，其他三个城市环比均下降超过25%。
  • 二线城市成交环比上升11%，同比下降4%。
  • 三四线城市成交环比上升1%，同比下降7%。
  • 多数城市库存上升，整体库存环比上升2.1%。

• 二手房成交：

  • 杭州二手房成交环比下降10%，同比下降8%。
  • 北京二手房成交环比上升4%，同比下降39%。
  • 天津二手房成交环比上升26%，同比上升20%。
  • 三个城市二手房成交均较年度周均值下降超过10%。

2. 房价情况

• 70大中城市新建商品住宅价格环比涨幅与上月基本持平，处于今年以来的低位，但仍高于2010年以来的其他年度各月涨幅。
• 环比上涨的城市数为66个，较上月增加1个，仅温州一个城市房价环比下跌。
• 政策预期与房价涨幅密切相关，当前政策预期尚难好转，房价高位运行。

3. 资金面与市场影响

• 银行间资金面紧张，导致地产行业估值受到压制。
• 长三角票据贴现利率（6个月）上升至7.1%，SHIBOR（2周）上升至8.24%，国债收益率明显上升。
• 申万地产指数本周下跌7.27%，跌幅高于沪深300指数（5.07%），地产板块跑输大盘。

4. 土地市场

• 27个重点城市住宅土地市场推出土地68宗，成交土地63宗，成交宗数上升至年度高位。
• 住宅土地溢价率为17%，其中成都三宗土地溢价率超过100%，杭州一宗土地溢价率超过70%。

投资建议

行业趋势

• 高位基本面难以继续改善，低位估值也难迎趋势性回升。
• 建议关注三类公司：
  1. 经营管理能力强、周转加快的地产企业（如万科、保利、金地、招地、阳光城）。
  2. 模式独特、拥有较强护城河的企业（如华侨城）。
  3. 土地流转、自贸区、国企改革等带来的机会（如格力地产）。

城市分析

一线城市

• 上海：新房成交环比上升4%，同比下降14%，库存小幅上升。
• 北京：新房成交环比下降28%，同比下降32%，库存小幅下降。
• 广州：新房成交环比下降34%，同比下降69%，库存连续六周上升。
• 深圳：新房成交环比下降41%，同比下降38%，库存上升7.4%。

二线城市

• 杭州：新房成交环比上升2%，同比上升22%，二手房成交环比下降10%，同比下降8%。
• 苏州：新房成交环比上升23%，同比下降16%，库存上升2.3%。
• 南京：新房成交环比下降16%，同比上升26%，库存上升2.5%。
• 天津：新房成交环比上升5%，同比上升10%，二手房成交环比上升26%，同比上升20%。
• 武汉：新房成交环比上升38%，同比下降13%。
• 合肥：新房成交环比上升35%，同比上升162%。
• 长沙：新房成交环比下降11%，同比下降8%。
• 重庆：新房成交环比上升14%，同比下降41%。
• 成都：新房成交环比下降2%，同比下降2%。

三、四线城市

• 福州：新房成交环比下降22%，同比下降62%，库存小幅下降。
• 厦门：新房成交环比上升65%，同比下降87%，库存上升3%。
• 哈尔滨：新房成交环比下降54%，同比下降53%。
• 昆明：新房成交环比上升18%，同比上升42%。

风险提示

• 调控严厉程度高于市场预期。
• 成交萎缩。

投资评级说明

• 行业评级：
  • 推荐：行业表现优于市场。
  • 中性：行业表现与市场持平。
  • 回避：行业表现弱于市场。
• 公司评级：
  • 买入：相对大盘涨幅大于15%。
  • 增持：相对大盘涨幅在5%~15%之间。
  • 中性：相对大盘涨幅在-5%~5%之间。
  • 减持：相对大盘涨幅小于-5%。

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