房地产行业跟踪分析：土地市场升温，销售压力依然存在-20200503-广发证券-22页_1mb

房地产行业总结

核心内容

2020年4月，中国房地产行业在政策与市场基本面方面呈现出分化态势。土地市场热度持续上升，而新房销售仍面临压力。政策层面，中央及地方均出台多项支持措施，旨在稳定市场，促进销售。

主要观点

• 政策层面：中央推动REITs试点，鼓励基础设施项目；地方如深圳、浙江、济南等地放松落户及购房政策，以刺激市场需求。
• 市场基本面：土地市场热度上升，楼面价创历史新高，但新房市场销售仍承压，整体成交同比下滑。
• 融资环境：房企融资环境逐步改善，境内融资趋于宽松，重点房企转向境内标准化融资，海外债融资规模下降。
• 公司表现：头部房企表现突出，部分公司业绩增长显著，但整体A股房企业绩下滑，疫情对短期结算影响较大。

关键信息

土地市场情况

• 成交面积：2020年第17周，全国100大中城市全类型土地成交面积717.3万方，环比下降65.2%，同比下降74.0%。
• 出让金：土地出让金环比下降49.8%，同比下降68.2%；但前4月累计出让金同比转负为正。
• 楼面价：全类型土地成交楼面价创08年以来新高，一线城市土地市场量价齐升，市场热度较高。
• 溢价率：全类型土地成交溢价率13.5%，环比上升0.1%；一线城市、二线城市、三线城市溢价率分别为10.7%、14.1%、14.9%。

销售情况

• 新房成交：2020年4月50城新房成交同比下滑15.8%，各线城市降幅均收窄，一线降幅最大；4月成交逐步恢复，但市场景气度仍在下行通道。
• 二手房成交：14城二手房成交面积192.72万方，环比上升19.4%；一线城市二手房成交环比上升32.8%，其中北京和深圳涨幅较大。
• 区域表现：环渤海、长三角、珠三角地区新房成交量环比上升，中西部、海峡西岸城市群、沈长地区也有不同程度增长。

推盘与库存

• 推盘量：13城商品房单周推盘量503.28万方，环比上升62.3%，同比上升110.6%。
• 批售比：3个月移动平均批售比上升至1.23。
• 库存与去化周期：13城商品房库存总量环比上升1.6%，去化周期下降至27.93个月；住宅去化周期下降至14.56个月。

融资情况

• 境内融资：上周境内信用债发行42亿元，重点房企转向境内标准化融资。
• 境外融资：上周海外债融资2.87亿美元（约20亿元），为4月初以来第二笔境外债融资。
• 融资计划：重点房企披露融资计划规模261亿元，获核准发行规模30亿元，房企在手可融资额度持续增长。

重点公司推荐

A股龙头推荐

• 保利地产：评级买入，合理价值20.90元/股，2020年EPS 2.59元，PE 6.27倍。
• 金地集团：评级买入，合理价值14.16元/股，2020年EPS 2.59元，PE 5.19倍。
• 荣盛发展：评级买入，合理价值13.93元/股，2020年EPS 2.32元，PE 3.49倍。
• 金科股份：评级买入，合理价值9.44元/股，2020年EPS 1.39元，PE 5.73倍。
• 中南建设：评级买入，合理价值10.78元/股，2020年EPS 1.91元，PE 4.23倍。
• 阳光城：评级买入，合理价值8.89元/股，2020年EPS 1.29元，PE 5.41倍。
• 蓝光发展：评级买入，合理价值10.04元/股，2020年EPS 1.66元，PE 3.51倍。
• 华发股份：评级买入，合理价值10.50元/股，2020年EPS 1.90元，PE 3.53倍。
• 新湖中宝：评级买入，合理价值5.20元/股，2020年EPS 0.45元，PE 6.90倍。
• 中国国贸：评级买入，合理价值19.54元/股，2020年EPS 0.78元，PE 18.59倍。

H股龙头推荐

• 融创中国：评级买入，合理价值55.30港元/股，2020年EPS 6.64港元，PE 4.72倍。
• 中国海外发展：评级买入，合理价值32.90港元/股，2020年EPS 4.63港元，PE 5.59倍。
• 万科企业：评级买入，合理价值38.70港元/股，2020年EPS 3.97港元，PE 5.92倍。
• 旭辉控股集团：评级买入，合理价值6.16港元/股，2020年EPS 1.11港元，PE 4.81倍。

风险提示

• 政策调控力度进一步加大；
• 按揭贷利率持续上行；
• 行业库存抬升快于预期；
• 行业基本面超预期下行；
• 房地产税立法推进超预期。

投资观点

• 地产板块价值投资逻辑依然顺畅，低估值高分红叠加流动性改善；
• 关注安全性及成长性较高的头部企业；
• 需要地方政策持续支持以稳定需求端；
• 行业复苏放缓，板块估值仍处低位，但投资机会依然存在。

数据来源

• Wind、广发证券发展研究中心
• 各地方政府网站
• 公司公告及年报数据