20150608-广发证券-房地产行业_土地供需环比上涨_市场热度逐步回升_19页_1mb

房地产行业总结

核心内容

2015年1-5月，全国300个城市土地市场整体呈现供需下降趋势，但5月市场热度逐步回升。数据显示，300城市土地成交建筑面积合计4.68亿平米（累计同比 $-38%$），土地出让金合计5677亿元（累计同比 $-44%$），住宅用地成交建筑面积2.02亿平米（累计同比 $-45%$），住宅用地出让金3804亿元（累计同比 $-45%$）。5月，300城市住宅用地推出面积6361万平米（环比 $+42%$，同比 $-22%$），成交面积3956万平米（环比 $+22%$，同比 $-5%$），土地出让金658亿元，楼面均价1662元/平米，平均溢价率约 $9%$，较4月下降11个百分点。

主要观点

• 整体市场：土地供需环比齐升，市场热度逐步回升，但同比数据持续下滑。
• 一线城市：土地供给同环比大幅回升，但成交面积和出让金环比大幅回落，溢价率下降显著，优质地块入市减少是主因。预计6月优质地块挂牌将带动出让金和溢价率回升。
• 二线城市：土地供给和成交均环比上升，城市分化进一步加深，部分优质城市如厦门、南宁成为房企争夺热点。
• 三四线城市：供需环比回升，但市场整体依旧低迷，同比数据大幅下滑，成交均价处于低位。

关键信息

一线城市

• 5月合计推出地块规划建筑面积472万平米（环比 $+82%$，同比 $+39%$），其中住宅用地286万平米（环比 $+135%$，同比 $+104%$）。
• 成交地块规划建筑面积226万平米（环比 $+14%$，同比 $-35%$），其中住宅用地131万平米（环比 $+10%$，同比 $+30%$）。
• 土地出让金72亿元（环比 $-69%$，同比 $-73%$），平均溢价率 $3%$，较上月下降30个百分点。
• 北京和深圳土地成交市场较弱，北京环比领跌，降幅达 $76%$，而上海和广州成交环比明显回升。

二线城市

• 5月合计推出地块规划建筑面积5133万平米（环比 $+22%$，同比 $+10%$），其中住宅用地2412万平米（环比 $+25%$，同比 $+2%$）。
• 成交地块规划建筑面积3836万平米（环比 $+31%$，同比 $+0%$），其中住宅用地1780万平米（环比 $+33%$，同比 $+20%$）。
• 土地出让金529亿元（环比 $+59%$，同比 $-23%$），平均溢价率 $10%$，环比4月基本持平。
• 重点二线城市优质地块成为房企争夺焦点，如厦门、南宁。部分城市如呼和浩特、北海土地市场持续低迷。

三四线城市

• 5月合计推出地块规划建筑面积8853万平米（环比 $+36%$，同比 $-31%$），其中住宅用地3661万平米（环比 $+59%$，同比 $-39%$）。
• 成交地块规划建筑面积5191万平米（环比 $+20%$，同比 $-48%$），其中住宅用地1982万平米（环比 $+30%$，同比 $-46%$）。
• 土地出让金350亿元，平均楼面价674元/平米，其中住宅用地成交金额209亿元，楼面价1054元/平米，商办用地成交金额85亿元，楼面价923元/平米，工业用地成交金额47亿元，楼面价230元/平米。
• 三四线城市库存高企、去化压力大，政府供地意愿较弱，市场整体仍处于低位运行。

风险提示

• 一线城市土地价格仍在上涨，优质地块稀缺，影响房企资源获取。
• 三四线城市市场仍低迷，去化压力大，需关注库存问题。

行业评级

• 行业评级：买入
• 前次评级：买入
• 报告日期：2015-06-08

附录信息

• 土地新闻汇总：

  • 5月25日：财政部表示土地出让金占地方财政收入比重降至32%，较2013年下降明显。
  • 5月24日：财政部等六部门鼓励地方运用PPP模式推进公共租赁住房建设。
  • 5月19日：国土部发布2015年供地计划，严格控制特大城市用地，优先用于保障性住房等。
  • 5月17日：国土部考虑政策推动节约集约用地，计划5年后城市新区平均容积率提高30%以上。
  • 5月10日：央行下调金融机构贷款和存款基准利率各0.25个百分点。
  • 5月6日：北京国土局公布第一批供地信息，商品住宅用地集中在西南四环、五环附近。

• 地王列表：

  • 厦门集美新城片区地块，总价30.94亿元，楼面价14858元/平米，溢价率75%，竞得方为恒大地产集团福州有限公司。
  • 南京河西南部D-2-14地块，总价20.28亿元，楼面价6145元/平米，溢价率0%，竞得方为金地商置集团有限公司。
  • 天津西青区精武镇迎水道以南地块，总价14.4亿元，楼面价7145元/平米，溢价率32%，竞得方为天津建工集团房地产发展有限公司。
  • 南宁星光大道东侧地块，总价13.86亿元，楼面价2174元/平米，溢价率0%，竞得方为大连万达商业地产股份有限公司。
  • 大连甘井子区大连湾街道地块，总价8.98亿元，楼面价2698元/平米，溢价率0%，竞得方为大连恒科房地产有限公司。
  • 苏州虞山镇文化片区9号地块，总价8.39亿元，楼面价4804元/平米，溢价率25%，竞得方为苏州新城创佳置业有限公司和常熟中南世纪城房地产开发有限公司。

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，五年房地产研究经验。
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，两年房地产研究经验。
• 金山：研究助理，复旦大学经济学硕士，2013年加入广发证券发展研究中心。

投资评级说明

• 行业评级：

  • 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘 $10%$ 以上。
  • 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-10%～+10%。
  • 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘 $10%$ 以上。

• 公司评级：

  • 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘 $15%$ 以上。
  • 谨慎增持：预期未来12个月内，股价表现强于大盘 $5% - 15%$。
  • 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-5%～+5%。
  • 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘 $5%$ 以上。

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