20170522-广发证券-房地产行业_政策调控下板块估值承压_板块配置依旧维持谨慎观点_12页_1mb

报告摘要

房地产行业总结

核心内容

在政策调控持续影响下，房地产行业整体面临估值承压和配置谨慎的市场环境。本报告从整体成交情况、库存情况及重点城市市场动态等方面进行了详细分析。

主要观点

整体成交情况：
房地产成交面积整体呈环比下降趋势，一线及二线城市的成交均出现下滑，部分城市跌幅显著。
- 一线城市成交面积为53万方，环比下跌11%，同比跌幅扩大至50.25%。
- 二线样本城市成交面积为235万方，环比跌幅达11%，同比下滑27.63%。
- 一线城市中，北京环比上涨，而深圳、广州、上海跌幅分别为55%、20%、4%。
- 二线样本城市中，大连、宁波、苏州、无锡、武汉、福州环比上涨，南京、南昌、昆明、东莞跌幅显著。
区域分化明显：
- 环渤海区域微幅上行，北京和大连上涨，济南和青岛微幅下滑。
- 长三角区域环比下行9%，其中上海、南京、杭州下滑，南京跌幅最显著，宁波、苏州、无锡上涨，无锡涨幅达33%。
- 珠三角区域样本城市均显著下滑。
- 中部地区环比微幅下行，南昌大幅回落，武汉止跌回升。
整体库存情况：
- 全国11城市库存指数环比微降，一二线城市住宅库存下降，一线城市降幅更为明显。
- 11个重点城市去化周期整体呈下行趋势。
- 随着政策调控和资金成本上行，预计银行按揭贷投放将逐步收缩，首套房贷利率也将继续上行，抑制需求端。
- 供给端新开工增速回落，但投资增速因单位投资额提升而继续上行。
- 若后续融资受阻、资金成本上行，加上需求端持续回落，全年投资增速将大概率呈现前高后低。
投资建议：
- 整体行业处于小周期下行阶段，板块配置建议维持谨慎观点。
- 行业评级为“持有”，前次评级也为“持有”。

关键信息

重点城市市场动态

北京：4月新建商品住宅价格环比上涨0.2%。
上海：整顿“类住宅”，遏制市场乱象，加强调控。
南京：调控加码，购房人3年内不得转让新购住房。
深圳：首套房贷利率从9折上调至9.5折，五一假期后个别银行执行1.1倍利率。

公司动态与估值

嘉宝集团：选举新董事长，调整管理层结构。
华夏幸福：发行10亿元超短期融资券，票面利率5.07%。
滨江集团：控股股东增持股份，持股比例提升至40.76%。
万科A：与多家公司共同投资中城乾元基金，认缴出资不超11.95亿元。
阳光城：拟设立100亿元房地产产业投资基金，收购中华城项目地块。
泰禾集团：收购长泰广电100%股权，含琼林翰品项目。

重点公司估值和投资评级（部分）

证券代码	公司名称	投资评级	最新股价(元)	总市值(亿元)	销售额(亿元)	EPS(元)	P/E(倍)	NAV(元)	折价率
000002.SZ	万科A	买入	19.17	2116	3648	2.27	8.4	23.55	-19%
001979.SZ	招商蛇口	买入	19.64	1552	739	1.40	14.1	27.77	-29%
000656.SZ	金科股份	买入	6.74	360	319	0.36	18.6	4.27	58%
600376.SH	泰禾集团	买入	16.08	200	400	2.15	7.5	23.01	-30%
000732.SZ	世联行	买入	7.55	154	-	0.43	17.6	-	-
000620.SZ	新华联	持有	7.54	143	110	0.36	20.9	5.41	39%