20170807-广发证券-房地产行业_政策除短期供需调控外_长效机制也处于加速推进阶段_13页_1mb

房地产行业总结

核心内容

房地产行业整体呈现成交热度下滑趋势，政策调控持续发力，同时长效机制建设正在加速推进。

主要观点

• 整体成交情况：各线城市房地产成交面积环比均出现下滑，其中一线城市跌幅显著，而部分二线城市有所回升。
• 区域分化明显：房地产市场在不同区域呈现差异化表现，环渤海、长三角区域整体成交环比下跌，而珠三角区域则出现大幅上涨。
• 政策调控与长效机制：政策不仅关注短期供需调控，更在推进多层次住房体系，包括租赁试点和共有产权住房等，旨在改善市场结构。
• 库存情况：全国重点城市商品住宅库存继续下行，去化周期维持低位，反映出市场供需失衡。

关键信息

整体成交情况

• 上周，一线四大城市房地产成交面积为52.6万方，环比下跌9.6%，同比跌幅收窄至46.27%。
• 二线样本城市房地产成交面积为218.0万方，环比下跌8.1%，同比跌幅与上周持平，为27.5%。
• 北京成交面积环比大幅下跌66.1%，而广州和深圳则环比上涨，其中广州涨幅显著。
• 二线城市中，济南、宁波、东莞、武汉、吉林环比上涨，其余城市均环比下跌，南京和大连跌幅最为显著，分别达36.6%和26.9%。
• 区域分化：
  • 环渤海区域：整体环比下滑，济南环比上涨10.1%，其余城市均下跌，北京跌幅达66.1%。
  • 长三角区域：整体环比下跌，除宁波环比上涨23.5%外，其余城市均下跌，南京和苏州跌幅达36.6%和23.3%。
  • 珠三角区域：整体环比大幅抬升，广州涨幅最为显著。
  • 中西部及其他地区：武汉环比上涨26.3%，南昌环比下跌21.5%，其他城市如长春、福州等也出现下跌。

整体库存情况

• 全国11个重点城市商品住宅库存继续下行，创12年以来新低。
• 供给端受行政管控影响，去化方面部分城市去化周期持续处于低位，不足6个月。
• 政策层面正在推进多层次住房体系，包括成都租赁试点实施方案和北京共有产权住房政策，旨在弥补过去二十年以商品住宅为主的市场结构。

地产公司市场表现

• 广发地产组合包括东百集团、嘉宝集团、中国国贸、金地集团、蓝光发展等公司。
• 重点覆盖公司公告显示，部分公司如万科A、首开股份等有新的融资或土地获取动作。
• 表3显示各公司估值和投资评级，多数为“买入”，部分为“持有”。

重点城市商品房市场跟踪

• 北京：拟推出共有产权住房，明确供应对象为符合限购条件且无住房的家庭。
• 杭州：探索构建政府公租房和市场租赁房相结合的“大租赁”新平台。
• 广州：加强楼市调控，包括政府价格指导、购租并举、土地供应和信贷措施。
• 深圳：7月新建商品住宅成交均价为54446元/平米，环比下降0.1%，同比下降4%，成交套数和面积均出现显著下滑。
• **南京、苏州、大连、东莞、南昌、宁波、福州、合肥、厦门、海口、吉林、长春、上海、厦门、杭州、宁波、苏州等城市也均有相应的调控政策或市场表现数据。

风险提示

• 政策调控力度可能进一步加大。
• 行业销售回落可能快于预期。

投资评级说明

• 行业投资评级：
  • 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。
  • 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-10%～+10%。
  • 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上。
• 公司投资评级：
  • 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上。
  • 谨慎增持：预期未来12个月内，股价表现强于大盘5%～15%。
  • 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-5%～+5%。
  • 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上。

联系方式

• 广州市：广州市天河区林和西路9号耀中广场A座1401，邮政编码510620
• 深圳市：深圳福田区益田路6001号太平金融大厦31层，邮政编码518000
• 北京市：北京市西城区月坛北街2号月坛大厦18层，邮政编码100045
• 上海市：上海浦东新区世纪大道8号国金中心一期16层，邮政编码200120
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