房地产行业行业跟踪：政策维持调控状态，行业基本面加速下行-20171120-广发证券-13页-1mb

房地产行业总结

核心内容

当前房地产行业处于政策调控与基本面下行的双重压力下，整体市场表现疲软，成交与库存情况均出现下滑趋势。政策方面，调控力度持续，旨在短期稳定房价，同时为长效机制铺路。从市场表现来看，行业整体处于“持有”评级，但个股存在结构性机会。

主要观点

• 政策调控持续：政策层面仍维持调控状态，通过供需两端的行政管控抑制房价过快上涨，同时推进租赁政策及多层次供给体系建设。
• 成交面积下行：各线城市成交面积环比均出现下降，一线城市跌幅显著，尤其是上海跌幅达19.2%；二线城市中，除吉林外，其余城市均出现环比下跌或持平。
• 库存压力增加：全国11城市库存指数环比小幅上涨，去化周期继续抬升，显示市场去化能力减弱。
• 销售与投资增速放缓：10月统计局数据显示，销售面积同比继续负增长，且降幅扩大；投资增速回落，但土地投资仍保持支撑作用。
• 个股机会关注：在政策调控和基本面下行背景下，板块PE不具备系统性提升的基础，但部分个股仍存在结构性投资机会。

关键信息

一、整体成交情况

• 一线城市：整体成交面积52.7万方，环比下跌9.9%，同比下跌23.2%。上海跌幅最大，达19.2%。
• 二线城市：整体成交面积214.5万方，环比下跌10.1%，其中南京跌幅显著，达42.9%。
• 区域表现：
  • 环渤海：整体成交面积环比下跌11.0%，济南跌幅达19.9%。
  • 长三角：样本城市成交面积均环比下跌，南京、杭州跌幅显著，分别为42.9%、20.3%。
  • 珠三角：东莞成交面积环比大幅下跌19.2%。
  • 中部及其他地区：南昌环比下跌5.2%，福州跌幅显著，达20.0%。

二、整体库存情况

• 库存指数：全国11城市库存指数环比小幅上涨2.44%。
• 去化周期：11个重点城市去化周期继续抬升，推盘量环比上涨，显示市场供应仍偏强。

三、地产公司市场表现

• 广发地产组合：本周组合保持不变，包括光大嘉宝、广宇发展、阳光城、蓝光发展、东百集团和中南建设。
• 重点公司动态：
  • 首开股份拟收购北京发展大厦50%股权。
  • 新华联子公司拟收购你我金融100%股权。
  • 招商蛇口发行30亿元公司债券。
  • 广宇发展拟成立控股子公司开发天台赤城地块项目。
  • 阳光城融资3.4亿元并发行境外美元债券。
  • 蓝光发展融资1.18亿元，股价表现不佳。
  • 东百集团股价表现优于市场，折价率高。
  • 宋都股份、福星股份等公司亦有财务资助及项目合作动态。

四、重点城市商品房市场跟踪

• 北京：链家、我爱我家等平台数据接入监管平台，推动租赁市场规范化。
• 上海：自17年起开征个人住房房产税，限制未缴清税款的交易；公积金提取额度上调。
• 南京、杭州、东莞：成交面积大幅下滑，去化周期拉长。
• 广州：设立国有住房租赁平台，提供融资支持。
• 深圳：公积金提取额度上调，支持职工租房及住房消费。
• 其他城市：如福州、南昌、厦门等，成交面积与去化周期也出现不同程度的下降。

风险提示

• 政策调控加码：政策力度可能进一步加大，对市场造成更大压力。
• 销售回落快于预期：行业销售表现可能继续下滑，影响市场信心。

投资评级说明

• 行业投资评级：持有（预期未来12个月内，股价相对大盘变动幅度介于-10%～+10%）。
• 公司投资评级：
  • 买入：预期股价强于大盘15%以上。
  • 谨慎增持：预期股价强于大盘5%～15%。
  • 持有：预期股价相对大盘变动幅度介于-5%～+5%。
  • 卖出：预期股价弱于大盘5%以上。

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