20220821-信达证券-房地产行业周报_新房成交环比再度转正_多部委出台_保交楼_专项借款政策_23页

报告摘要

房地产行业周报总结

核心内容

本周房地产市场呈现新房成交环比转正、二手房成交同比上升的态势，但整体市场仍面临一定的挑战。房企融资压力依然存在，部分企业出现信用风险，如主体评级下调、未按时兑付本息、境内债展期等。同时，多部委出台“保交楼”专项借款政策，旨在稳定市场情绪、解决部分停工、烂尾项目资金缺口问题。

主要观点

新房市场：新房成交面积同比下降22.50%，但环比上升10.92%，显示市场逐步回暖。
二手房市场：二手房成交面积同比上升15.81%，环比上升1.16%，表现相对积极。
库存情况：17个重点城市库存面积环比基本持平，去化周期增长4.72周，显示去化压力仍较大。
政策支持：中央多部委推出“保交楼”专项借款政策，聚焦已售逾期难交付住宅项目，实行封闭运行、专款专用，以稳定市场情绪和防止金融系统性风险。
融资情况：房企境内新发债总额为72.69亿元，同比下降44.49%，净融资额为-62.21亿元，显示融资依然困难，尤其在下半年、2023年和2024年偿债高峰期将更加严峻。

关键信息

重点政策解读

“保交楼”专项借款政策：通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目，旨在维护购房人合法权益和市场稳定。
央行降息：8月15日，央行宣布降息，MLF和公开市场逆回购操作利率下降10个基点，以维护流动性。
地方政策调整：
- 惠州：商业性个人住房贷款最低首付比例下调至两成。
- 湖州：降低预售申请条件、鼓励收购滞销房、加大风险项目处置力度。
- 济南：推出全国首创的二手房“带押过户”模式，简化交易流程，降低交易成本。
- 海宁：取消外地居民购房限制，新购房不再限售。
- 苏州：放宽非本地户籍居民购买第一套住房的社保要求。
- 长沙县：实施购房财政补贴，补贴比例为契税的50%。
- 北京：优化期房预售政策，允许预售许可延期，每次不超过6个月。

一周行情回顾

房地产板块：申万房地产指数上涨3.29%，跑赢上证综指3.86个百分点，位列第4/32；恒生地产建筑业指数上涨0.28%，跑赢恒生综指1.83个百分点。
涨幅前3的地产公司：广宇发展（16.31%）、蓝光发展（14.08%）、南山控股（14.05%）。
跌幅前3的地产公司：建业地产（-10.00%）、西藏城投（-9.02%）、万通发展（-8.75%）。
物业板块：恒生物业服务及管理板块下跌0.20%，跑赢恒生综指1.35个百分点，位列第3/13。
涨幅前10的物业公司：旭辉永升服务（9.76%）、新城悦服务（7.76%）、绿城管理控股（6.10%）等。
跌幅前10的物业公司：雅生活服务（-14.37%）、佳兆业美好（-9.70%）、佳源服务（-7.02%）等。

房企融资情况

本周融资：境内新发债总额为72.69亿元，同比下降44.49%，环比上升9.31%；债务总偿还量为134.90亿元，同比下降12.12%，环比下降5.63%；净融资额为-62.21亿元。
上周融资：房地产信托发行总额为20.72亿元，平均期限1.58年，平均收益率7.53%，显示融资环境有所改善。
债券发行：包括宝湾物流发行5亿元中期票据、黑牡丹发行6.1亿元超短期融资券、万科完成“19万科02”回售等。
债券信用风险：本周1家企业出现主体评级下调，1家企业未按时兑付本息，3家企业出现境内债展期。

风险因素

政策风险：政策放松进度不及预期。
市场风险：地产行业市场恢复不及预期，疫情控制情况不及预期。

地产市场监测

新房成交数据

30大中城：新房成交面积260.81万平方米，同比下降22.50%，环比上升10.92%。
分城市能级：
- 一线：69.62万平方米，同比下降16.98%，环比上升20.47%。
- 二线：124.55万平方米，同比下降30.65%，环比下降1.13%。
- 三线：66.64万平方米，同比下降8.82%，环比上升29.74%。
房价：7月70大中城新建商品房住宅价格同比下跌1.70%，环比下跌0.10%。

二手房成交数据

15城：二手房成交面积157.85万平方米，同比上升15.81%，环比上升1.16%。
分城市能级：
- 一线：33.08万平方米，同比下降20.41%，环比上升1.04%。
- 二线：98.47万平方米，同比上升57.67%，环比下降3.39%。
- 三线：26.29万平方米，同比下降18.54%，环比上升23.09%。
房价：7月70大中城二手房价格指数同比下跌3.00%，环比下跌0.20%。

土地市场情况

上周：100大中城市土地供应建面3407.92万平方米，同比上升4.45%，环比下降10.59%；土地成交建面2020.59万平方米，同比下降0.33%，环比下降42.55%。
供需比：上升为1.69，溢价率3.31%。
分城市能级：
- 一线：土地成交建筑面积38.70万平方米，同比-49.16%，环比-1.13%。
- 二线：596.39万平方米，同比28.92%，环比1.59%。
- 三线：1385.50万平方米，同比-6.93%，环比1.76%。

北京第三批次集中供地

地块信息：共出让18宗地块，涉及多个区域，其中60%位于“三城一区”或产业园区周边，70%位于轨道交通沿线。
楼面价：最高为丰台区FT00-1516-6031、FT00-1514-6039地块R2二类居住用地，起始价为33.3亿元，销售指导价为106000元/平方米。
供地面积：最大为顺义区SY00-0005-6021、6024、6033、6035地块，土地面积达89084.8平方米，起始价16亿元。
政策导向：继续鼓励建设全龄友好社区、超低能耗建筑。

库存及去化周期

17城库存面积：19533.75万平方米，环比基本持平，去化周期为113.98周，环比增加4.72周。
分城市能级：
- 一线：库存面积2560.40万平方米，环比上升1.30%，去化周期166.08周。
- 二线：库存面积1483.52万平方米，环比下降0.82%，去化周期47.09周。
- 三线：库存面积687.83万平方米，环比上升0.00%，去化周期763.16周。

重点公司公告

华侨城：7月合同销售面积19.5万平方米，合同销售金额41.8亿元，1-7月累计销售面积147.6万平方米，金额314.4亿元。
城投控股：收购露香园公司15.3%股权，推进二期项目。
三湘印象：控股股东拟减持不超过2%的股份。
金科股份：股东减持1332.27万股，减持价格2.43元/股。
南国置业：董事辞职，同时受让弘阳地产股权。
财信发展：股东减持6600.3股，解除质押0.45%股份。
正荣地产：预计上半年亏损25亿-30亿元，10亿元公司债将回售。
外高桥：半年度净利润6.97亿元，同比增长59%。
中迪投资：营业收入增长968.57%，净利润亏损6331.66万元，同比减亏24.78%。
中交地产：向合肥和宸提供4.29亿元财务资助。
长实集团：回购46.9万股，累计回购446.25万股，金额2.41亿港元。
万通发展：股东质押520万股。
绿城管理：林三九增持9万股，耗资55.73万港元。
雅生活服务：上半年收入76.2亿元，毛利20.53亿元，毛利率26.9%，同比下降3.1个百分点。
碧桂园：上半年核心净利润下滑约67.1%至70.39%，股东应占净利润下滑。
嘉里建设：中期溢利减少27.2%至27.47亿元，派中期息0.4元。
SOHO中国：中期盈利1.91亿元，同比减少44.0%。
越秀地产：上半年营业收入312.9亿元，同比增长29.1%，毛利率21.2%，管理层有信心完成1535亿销售目标。
中骏集团：预期母公司拥有人应占溢利介乎约12亿至13亿元。
天地源：上半年净利润881.47万元，同比减少96.72%。
ST新城：营业收入971.24万元，同比减少3.15%；净利润-5877.14万元，同比扩大。
西藏城投：营业收入增长9.57%，净利润增长0.62%。
顺发恒业：营业收入增长2.79%，净利润增长104.47%。
金融街：营业收入增长93.75%，净利润增长90.15%。
时代邻里：预计上半年净利同比下降约75%-80%。
派斯林：营业收入减少37.21%，净利润减少62.47%。
大名城：归还募集资金1000万元。
佳兆业美好：收购江苏恒源物业管理51%股权。
金科服务：林可及吴晓力获委任为非执行董事。
电子城：选举潘金峰任董事长，续聘龚晓责任总裁，提供贷款担保。
同济科技：拟每10股派2.8元，股权登记日为8月25日。

融资情况

本周房企债券：包括南山控股、黑牡丹、万科、光大嘉宝、世茂服务、天地源、苏州高新、苏州高技等。
债券类型：涵盖中期票据、公司债、超短期融资券、私募债等。
债券利率：部分债券利率较低，如2.08%、2.45%等。

风险提示

政策风险：政策放松进度不及预期。
市场风险：地产行业市场恢复不及预期，疫情控制情况不及预期。

评级说明

股票投资评级：
- 买入：股价相对强于基准20%以上。
- 增持：股价相对强于基准5%-20%。
- 持有：股价相对基准波动在±5%之间。
- 卖出：股价相对弱于基准5%以下。
行业投资评级：
- 看好：行业指数超越基准。
- 中性：行业指数与基准基本持平。
- 看淡：行业指数弱于基准。