20220112-亿翰智库-房地产年终盘点_2021年房企拿地四大变化_10页_933kb

2021年房企拿地四大变化总结

核心内容

2021年，房地产行业在多重监管政策和企业债务压力下，房企拿地行为发生了显著变化，主要体现在拿地意愿、房企性质、拿地分布和拿地方式四个方面。整体趋势显示，房企投资趋于理性，国央企成为拿地主力，拿地重心向高能级城市转移，收并购市场未形成大规模增长。

主要观点

• 拿地意愿下降：受三道红线、恒大暴雷及预售资金监管收紧影响，房企拿地力度普遍下降。TOP50房企中，68%拿地力度同比下降，其中华侨城、绿地、融创等企业降幅显著。
• 房企性质转变：国央企在土地市场中的占比显著提升，从上半年的50%上升至12月的82.5%。地方国企与央企的拿地比例在第三批集中供地时有所下降，但整体仍以国央企为主。
• 拿地分布集中：房企投资更倾向于经济基础强、人口虹吸效应明显的一线及核心二线城市。东部区域拿地金额同比增速最高，中部区域降幅最大。
• 拿地方式转变：政府引导国央企进行收并购以缓解出险企业项目烂尾风险，但收并购规模受限，主要由于市场低迷、三道红线限制、并购风险高及土拍市场性价比更优。

关键信息

一、拿地意愿：从激进抢地到收缩投资

• 上半年：房企拿地意愿上升，主要受三道红线政策影响。
• 下半年：恒大暴雷引发资金链紧张，政府加强监管，房企拿地意愿下降。
• 12月：国央企及部分优质民企融资回暖，拿地力度回升，但民营房企仍面临较大压力。
• 数据：TOP10门槛值同比下降42.5%，TOP50中68%房企拿地力度下降。

二、房企性质：从民营房企到国央企为主

• 集中供地阶段：
  • 第一阶段（4-6月）：国央企权益拿地占比提升至50%，部分地方民企抢地。
  • 第二阶段（9月）：国央企逆势补仓，占比达79.3%。
  • 第三阶段（10-12月）：地方国企与央企拿地比例下降至59.2%，国央企仍为主力。
• 趋势：国央企在监管收紧环境下更具优势，民营房企因资金压力难以维持高拿地力度。

三、拿地分布：从核心城市到更高能级城市

• 一线城市：拿地金额占比提升至19.3%，核心二线城市占比提升至33.4%。
• 区域表现：
  • 东部：拿地金额同比增速13.7%，杭州、南京拿地金额增长显著。
  • 北部：拿地金额微升1.3%，天津增长170.7%，但青岛、济南大幅下降。
  • 西部：拿地金额微降1.2%，成都保持稳定。
  • 南部：拿地金额下降34.2%，福州、厦门受供应节奏影响。
  • 中部：拿地金额及建筑面积分别下降39.6%及40.3%，合肥、武汉降幅最大。
• 趋势：房企投资更集中于经济基础强、人口吸引力大的高能级城市。

四、拿地方式：从招拍挂到政府引导收并购

• 土拍市场：上半年热度较高，下半年趋冷，溢价率普遍较低。
• 收并购市场：政府引导国央企进行收并购以缓解项目烂尾风险，但规模受限。
• 限制因素：
  • 市场低迷，房企持观望态度；
  • 三道红线限制财务杠杆；
  • 并购风险高，需全面评估；
  • 土拍市场性价比更高，成为房企首选。

展望

• 国央企：融资能力强、规模大，但战略稳健，市场占有率将平稳上升。
• 地方国企：资金及土地储备充足，但运营能力较弱，或将与优质民企合作开发。
• 民营企业：受“去杠杆”政策影响，投资意愿收缩，规模及市场占有率下降。

相关研究数据

研究员信息

• 于小雨：rain_yxy（微信号），yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn
• 姜晓刚：18516525402（微信号），jiangxiaogang@ehconsulting.com.cn
• 何志芳：18301781335（微信号），hezhifang@ehconsulting.com.cn

免责声明

本报告基于公开信息撰写，不保证完全准确与完整。内容可能与实际情况存在差异，且不构成任何投资或决策建议。

关于我们

亿翰智库是专注于房地产行业数据分析、行业研判和企业研究的专业机构，隶属亿翰股份。致力于打造房地产企业与资本的高效对接平台，定期发布数千份研究成果。