20220706-安信证券-杭州土拍零距离（8_22）_二拍热度较高_主流房企积极拿地_7页_453kb

杭州2022年二轮土拍总结

核心内容

2022年6月30日，杭州市完成了本年度第二轮土地拍卖，整体表现呈现出一定的热度，但较首轮略有下降。本轮土拍规则基本延续，但配建要求有所放松，且部分地块以底价成交，反映出市场对土地的接受度依然较高。

主要观点

• 土拍规则基本不变，配建要求放宽
  杭州本轮土拍在拿地前、拿地中及拿地后的规则基本保持不变，但配建要求进一步放松，仅2宗地要求配建公租房，占比降至4.4%。同时，起拍楼面价上调幅度较大，起拍房地比由首轮的2倍小幅降至1.9倍。

• 土拍热度较高，无流拍现象
  本轮共推出45宗地块，无流拍或撤销情况，成交57宗，总成交金额达577.1亿元，平均溢价率为4%，较首轮下降1个百分点，但仍高于去年二轮的2.9%。横向对比，杭州的广义流拍率处于8城最低水平，平均溢价率高出8城平均水平3.6%。

• 主城区供地减少，非主城区竞争激烈
  主城区（上城区、拱墅区、西湖区、滨江区）共推地11宗，占比24.4%，而非主城区如萧山区、余杭区分别推出10宗以上地块。竞争激烈的地块集中在主城区及非主城区核心区域，如萧山杨岐山、余杭未来科技城、临平新城等。

• 房企参与情况：民企主导，国企参与度下降
  民企在本轮土拍中表现活跃，全口径拿地金额达387.3亿元，占总拿地金额的69.5%，较前两轮提升明显。其中，滨江集团是拿地金额最多的房企，共拿地12宗，金额224.5亿元。
  国企拿地金额为88亿元，占比降至15.8%，较前两轮大幅下降。绿城中国、联发集团、招商蛇口等主流国企仍有一定参与，但整体热度不及民企。
  城投平台拿地金额为148.8亿元，占比升至26.7%，成为本轮土拍的重要参与者，浙江交投、杭州建投、萧山城投等均有参与。

关键信息

• 土拍概况

  • 总推地数量：45宗
  • 总成交数量：57宗
  • 总成交金额：577.1亿元
  • 平均溢价率：4%
  • 无地块流拍，市场热度较高。

• 土拍规则

  • 参与资格：限马甲、严控购地资金来源、参拍资质等规则不变。
  • 保证金比例：统一为20%。
  • 最高溢价率：10%，地价触顶后采用“一次性书面报价+摇号”方式。
  • 上限价溢价率：不超过12%。
  • 毛坯限价：小幅上调。

• 房企参与情况

  • 民企：全口径拿地金额387.3亿元，占比69.5%，滨江集团为主要参与者。
  • 国企：全口径拿地金额88亿元，占比15.8%，绿城中国、联发集团、招商蛇口等参与。
  • 城投平台：全口径拿地金额148.8亿元，占比26.7%，浙江交投、杭州建投、萧山城投等参与。

• 地块成交情况

  • 触发“一次性书面报价”：12宗
  • 溢价成交：10宗，其中拱墅、西湖等主城区以高溢价率成交。
  • 底价成交：23宗，集中于非主城区，如萧山、富阳等地，部分因起拍房地比低而底价成交。

风险提示

• 信息搜集不全面
• 房地产调控政策超预期可能影响市场表现

图表目录

• 图1：杭州2022年二轮土拍基本情况
• 图2：本轮土拍无地块流拍，溢价率相对较高
• 图3：杭州广义流拍率处8城最低水平
• 图4：杭州平均溢价率高于8城平均水平
• 图5：民企积极拿地，国企拿地占比下降

表格目录

• 表1：杭州本轮土拍规则基本不变
• 表2：杭州2022年二轮土拍明细（万，元/方）