20220221-东北证券-东北地产物管周报_杭州实施新物管条例_碧桂园服务收购中梁百悦智佳_10页_1mb

报告摘要

物业管理/房地产周报总结

核心内容概述

本报告为东北证券发布的物业管理/房地产行业周报，主要内容涵盖市场表现、公司动态、行业新闻、投资建议及风险提示。报告分析了上周物业板块的整体走势，并对重点公司及行业发展趋势进行了点评。

主要观点与关键信息

1. 市场表现

H股物业板块：上周东北地产H股物业指数下跌5.08%，恒生指数下跌2.32%，恒生综指下跌1.61%。
A股物业板块：上周东北地产A股物业指数下跌5.18%，而沪深300上涨1.08%，上证综指上涨0.64%。
个股表现：
- 涨幅前三：时代环球集团（+12.36%）、兴业物联（+4.17%）、新大正（+2.80%）。
- 跌幅前五：正荣服务（-19.08%）、融信服务（-11.64%）、建业新生活（-9.35%）、卓越商企服务（-8.74%）、保利物业（-8.67%）。
港股通持股情况：金科服务获最多增持（+1.15%），保利物业、绿城服务、旭辉永升服务、宝龙商业、金科服务、融创服务、新城悦服务、恒大物业、卓越商企服务等获港股通增持。

2. 公司动态

碧桂园服务：宣布收购中梁百悦智佳服务约93.76%股权，收购完成后将持有其100%股权，成为全资子公司并合并财务报表。
华润万象生活：发布盈喜公告，预计2021年归属股东净利润同比增长约105%-110%。
建业新生活：史书山接任首席执行官，王俊继续担任董事会主席。
鑫苑服务：黄波辞任执行董事及首席财务官，李华暂代其职。
新大正：特定股东罗渝陵计划减持不超过90万股。

3. 行业新闻

政策导向：
- 四部门强调全面落实生活垃圾收费制度，推行非居民用户垃圾计量收费，探索居民用户按量收费。
- 杭州市物业管理条例将于2022年3月1日起正式实施，明确物业管理委员会制度及组建方式。
地方动态：
- 惠州市要求物业小区绿化树木修剪需经业主大会表决。
- 齐齐哈尔市推动养老服务重点项目。
- 潍坊市出台物业管理条例，解决管理职责不清、停车管理等问题。
- 大庆市启动住宅小区春季环境综合整治。
- 南宁市明确新建居住区养老服务设施配建率达100%。

4. 投资建议

中长期关注：市场化外拓能力与单盘优化潜力，推荐华润万象生活、碧桂园服务、旭辉永升服务、金科服务、宝龙商业。
短期关注：需评估关联方信用风险影响，结合估值性价比，推荐保利物业、金科服务、新城悦服务、招商积余。

5. 风险提示

物管费提价受阻：政策或市场环境可能限制物业费上调。
外拓不及预期：公司扩张速度可能低于预期。
增值服务拓展不及预期：增值服务业务可能未能达到预期发展水平。

重点公司主要财务数据（部分）

公司	现价(元)	2020A EPS	2021E EPS	2022E EPS	2020A PE	2021E PE	2022E PE	评级
碧桂园服务	43.86	0.92	1.33	2.05	48.19	32.99	21.36	买入
金科服务	35.19	0.95	1.69	2.77	55.52	20.79	12.70	买入
旭辉永升服务	13.55	0.23	0.37	0.55	61.30	36.50	24.43	买入
华润万象生活	37.57	0.36	0.65	0.92	84.46	57.80	40.96	买入
宝龙商业	14.33	0.47	0.71	0.99	44.06	20.24	14.44	买入

图表说明

图1：恒生指数与东北地产H股物管指数走势对比。
图2：沪深300与东北地产A股物管指数走势对比。
图3：上周物业公司涨跌幅排名情况。
图4：港股通持股情况（截至20220218）。

总结

本周物业板块整体承压，H股与A股均出现下跌，但部分公司表现突出，如时代环球集团、兴业物联等。碧桂园服务通过收购中梁百悦智佳服务进一步加强中高端住宅物业布局，提升增值服务潜力。行业政策持续推动物业服务质量与管理规范化，为行业长期发展提供支撑。投资建议方面，中长期推荐华润万象生活、碧桂园服务、旭辉永升服务、金科服务、宝龙商业；短期关注保利物业、金科服务、新城悦服务、招商积余。需警惕物管费提价受阻、外拓不及预期及增值服务拓展不及预期等风险。

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