20211018-东北证券-东北地产物管周报_广西规定前期物业服务期限不超过5年_旭辉永升收购美凯龙物业_11页_1mb

物业管理/房地产周报总结

核心内容概述

本报告为东北证券发布的物业管理/房地产行业周报，主要内容涵盖市场表现、公司动态、行业新闻、投资建议与风险提示。报告重点分析了H股和A股物业板块的市场表现，梳理了近期物业企业的并购动态及行业政策变化，并对重点公司财务数据及估值进行了对比分析，最终提出投资建议。

市场表现

板块表现

• H股物业板块：上周东北地产H股物业指数收于8035.18点，累计上涨2.82%；同期恒生指数上涨1.99%，恒生综指上涨1.71%。
• A股物业板块：上周东北地产A股物业指数收于1201.88点，累计下跌6.18%；同期沪深300上涨0.04%，上证综指下跌0.55%。

个股表现

• 涨幅前三：宋都服务（+10.45%）、中海物业（+10.22%）、卓越商企服务（+6.40%）。
• 跌幅前五：浦江中国（-12.82%）、招商积余（-7.45%）、时时服务（-6.45%）、宝龙商业（-6.28%）、弘阳服务（-5.59%）。

港股通持股情况

• 上周获港股通增持的物业公司包括：保利物业、中海物业、碧桂园服务、旭辉永升服务、金科服务、世茂服务、融创服务、新城悦服务、合景悠活、恒大物业、卓越商企服务。
• 保利物业增持最多，周内增持比例为+0.37%。
• 截至上周，港股通持股比例分别为：保利物业（49.39%）、中海物业（15.44%）、绿城服务（7.76%）、碧桂园服务（7.20%）、旭辉永升服务（9.43%）等。

公司动态

• 旭辉永升服务：以6.96亿元收购美凯龙物业80%股权，累计获取71个商场物业管理项目，总面积达650万方，总对价为9.6亿元，对应20年静态PE约为15倍。
• 碧桂园服务：与富力物业签订并购补充协议，安排第二期代价支付及第三期代价支付。
• 新大正：发布前三季度业绩预告，预计营业收入同比增长60%-62%，净利润同比增长29%-31%。
• 新城悦服务：于公开市场回购股份，累计赎回股份比例为0.05%。
• 特发服务：部分股东股份被司法拍卖，涉及公司总股本的6%。
• 星盛商业：赎回并注销60.1万股股份，占已发行股份的0.06%。

行业新闻

• 政策层面：
  • 中共中央、国务院印发《国家标准化发展纲要》，提出健全住房标准、完善房地产信息数据及物业服务标准。
  • 广西规定前期物业服务合同期限不超过5年。
  • 贵州省发改委、住建厅废止《贵州省物业管理服务收费管理办法》，推进《民法典》实施。
• 合作动态：
  • 上海市青浦区练塘镇人民政府与旭辉永升服务签订合作协议，涉及水系治理、旧城改造等多个领域。
  • 保利物业中标广州塔景区综合环境品质提升项目。
  • 北京京城佳业物业通过港交所聆讯。
  • 彩生活服务上线“花样保”互联网保险服务平台。
• 其他动态：
  • 绿城服务与美餐、千喜鹤合作推出团餐新品牌。
  • 明德集团与青岛饮料集团达成战略合作。
  • 银城物业收购楼宇房产物业100%股权。

投资建议

• 长期关注：公司关联方实力、口碑、科技、规模、赛道布局，看好碧桂园服务、金科服务、华润万象生活、保利物业。
• 中期关注：增长确定性、外拓能力、激励机制及关联方销售情况，看好金科服务、旭辉永升服务、绿城服务、宝龙商业。
• 短期关注：估值性价比，看好金科服务、世茂服务、宝龙商业、新城悦服务。

风险提示

• 物管费提价受阻：可能影响企业收入增长。
• 外拓不及预期：可能影响业务扩张速度。
• 增值服务拓展不及预期：可能影响企业多元化发展。

重点公司主要财务数据

涨跌幅统计

总结

本报告指出，近期物业板块整体呈现分化趋势，H股表现优于A股，部分公司因并购及政策利好表现突出。旭辉永升服务通过收购美凯龙物业，进一步拓展商场物业管理业务，具备增长潜力。金科服务、世茂服务、宝龙商业、新城悦服务因估值优势被看好。政策层面，国家标准化发展纲要及地方性政策对物业行业提出了更高的标准要求，同时也为行业规范化发展提供了契机。投资建议上，建议投资者根据时间维度及公司基本面综合判断，关注金科服务、旭辉永升服务、碧桂园服务等企业。