20210531-东北证券-东北地产物管周报_陕西通过新物业管理条例_碧桂园服务配股可转债融资百亿_15页_1mb

物业管理/房地产行业周报总结

核心内容概述

本报告聚焦于物业管理及房地产行业动态，重点分析了东北地产物管板块近期的市场表现、公司动态、行业新闻及物业社区养老的拓展机遇。报告指出，行业整体表现优于大势，政策支持与市场需求共同推动行业增长。

市场表现

板块表现

• H股物业指数：上周收于9558.97点，累计上涨5.44%，优于恒生指数（2.34%）与恒生综指（1.56%）。
• A股物业指数：上周收于1775.26点，累计上涨4.75%，优于沪深300（3.64%）与上证综指（3.28%）。

个股表现

• 涨幅前三：滨江服务（+14.55%）、奥园健康（+13.92%）、永升生活服务（+9.92%）。
• 跌幅前五：恒大物业（-6.11%）、时时服务（-4.64%）、华润万象生活（-2.74%）、卓越商企服务（-2.28%）、荣万家（-1.77%）。

港股通持股情况

• 增持公司：碧桂园服务、永升生活服务、宝龙商业、金科服务、华润万象生活、世茂服务、融创服务、新城悦服务、合景悠活、彩生活、建业新生活、时代邻里、雅生活服务、恒大物业、卓越商企服务。
• 增持最多：时代邻里（+0.52%）。
• 港股通持股比例：部分公司如保利物业（49.57%）、中海物业（13.68%）、绿城服务（8.94%）、永升生活服务（8.80%）等。

公司动态

• 碧桂园服务：计划配售1.39亿股并发行可转债，预计募资155亿元。
• 其他动态：
  • 雅生活服务拟配售8666万股，筹资约32.59亿港元。
  • 银城生活服务宣布末期派息计划。
  • 滨江服务、首程控股、时代邻里等公司签订合作协议或进行增持。

行业新闻

• 政策动态：
  • 陕西省人大常委会通过《陕西省物业服务管理条例》。
  • 上海市城管执法局规定物业不作为将面临信用惩戒。
• 企业动态：
  • 新希望服务在香港交易所主板上市。
  • 金科服务与铜锣湾集团合作开展抚州铜锣湾项目。
  • 万物云发布“万御安防”品牌。
  • 保利物业与老河口市建投公司签订战略合作协议。
  • 碧桂园服务中标拉萨贡嘎机场T3航站楼项目。
  • 雅生活服务与北京创业公社签订战略合作协议。
  • 长城物业提交境外IPO材料。

周内专题探讨：物业社区养老的拓展机遇

老龄化进程加速

• 近十年中国老龄化程度加深，2021年60岁及以上人口占比达18.7%，65岁及以上达13.5%。
• 未来十年老龄化趋势可能持续，第二次“婴儿潮”出生人口将逐步进入老年阶段。

政策导向

• 政策强调“居家为基础、社区为依托、机构为补充”的养老体系。
• 支持“医养结合”与“互联网+养老”模式。
• 强调提升社区养老服务网络，加强对失能、特困老人的保障。

居家社区养老优势

• 相较于机构养老，居家社区养老更符合老人社交、尊严与精神慰藉需求。
• 国内机构养老尚未普遍跑通，物业公司在社区养老中具有天然优势。

物业社区养老优势

• 业主亲近度高：物业企业具备较高的业主信任度。
• 场景切换简易：可灵活覆盖社区与居家服务场景。
• 时间灵活：可满足老人多样化的照料需求。

投资建议

• 推荐公司：碧桂园服务、金科服务、永升生活服务、绿城服务、招商积余、保利物业。
• 理由：
  • 头部物企具备品牌优势、科技实力、区域浓度及整体规模。
  • 有较强的外拓能力与社区增值服务拓展空间。
  • 受益于政策支持及提价空间打开。

风险提示

• 物管费提价受阻：可能因政策限制或市场环境变化导致提价困难。
• 外拓不及预期：扩张速度可能低于预期，影响收入增长。
• 增值服务拓展不及预期：增值服务可能因市场竞争或执行能力不足而发展缓慢。

重点公司财务数据

结论

整体来看，物业板块在政策与市场双重驱动下保持增长，特别是社区养老的拓展成为重要发展方向。头部企业凭借品牌、科技及规模优势，在行业增长中更具竞争力，值得重点关注。同时，需警惕提价、外拓与增值服务不及预期等风险。