20220605-西南证券-房地产行业周报_5月销售开始企稳_成都政策进一步松绑_16页_2mb

房地产行业5月销售与政策分析总结

核心内容概述

2022年5月，中国房地产市场呈现销售环比企稳、土地市场量价齐跌的态势。尽管整体销售面积和金额同比大幅下降，但部分房企和重点城市销售表现有所改善。同时，各地政策持续调整，成都等地放松三限政策，部分城市如宁波、无锡进一步刺激改善性购房需求。

主要观点

1. 销售情况

• 百强房企销售企稳：5月百强房企销售面积环比略有上升，销售金额环比增长6.5%，但同比仍大幅下降。
• 头部房企表现优于行业平均：TOP5、TOP6-10、TOP11-20房企销售金额环比分别增长11%、17%、29%，但同比降幅仍较大。
• 城市销售分化明显：30个重点城市销售环比上升4%，但一线城市销售环比下降22%，二三线城市则表现较好，其中佛山涨幅高达70%。

2. 土地市场

• 北京土拍热度不减：第二轮土拍中，17宗地流拍3幅，底价成交7幅，触顶成交4幅，平均溢价率提升至5.45%。
• 联合体和国央企主导拿地：5月土拍中，70%含宅用地由联合体竞得，国央企仍是主力。
• 全国土地市场低迷：5月全国300城经营性土地成交面积和单价同环比双降，显示房企拿地意愿下降。

3. 政策动态

• 成都三限政策全面放松：包括多孩家庭限购放宽、限售年限由3年缩短至2年、增值税征免年限由5年缩短至2年。
• 多地政策持续加码：宁波、无锡放松限购政策，福州、温州调低公积金和商业贷款首付比例，支持刚性需求。

关键信息

5月销售数据

• 销售面积：3833万平方米，同比下降57%，环比降幅减少4个百分点。
• 销售金额：5217亿元，环比增长6.5%，同比下降59.4%。
• 1-5月累计销售金额：26396亿元，同比下降52.7%，降幅较上月扩大。

土地市场数据

• 全国300城成交面积：6606万平方米，环比下降15.6%，同比下降超六成。
• 成交单价：3255元/平方米，同环比均下降32%和19%。
• 新增货值TOP50房企：万科以865.4亿元位列第一，TOP10房企新增货值占比49%，较上月下降5个百分点。

政策调整

• 成都：放松限购、限售政策，降低公积金首付比例，刺激改善性购房需求。
• 宁波、无锡：放松多孩家庭及大户型住房限购，支持改善性需求。
• 福州、温州：降低公积金和商业贷款首付比例，支持刚性住房需求。

投资建议

当前房地产板块估值处于低位，建议适当增配。重点关注以下四条投资主线：

1. 开发企业：保利发展、滨江集团、华发股份、天健集团、南山控股、新城控股、华侨城A、华润置地、龙湖集团、万科A、旭辉控股、建发国际控股等。
2. 物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务等。
3. 赛道转型企业：广宇发展、鲁商发展等。
4. 房产经纪企业：贝壳等。

风险提示

• 项目交付风险：部分房企项目交付可能低于预期。
• 销售增长风险：整体销售增长可能不及预期。
• 政策调控风险：行业调控政策可能超出预期。

附：重点公司盈利预测与评级

行业与市场表现

• 申万地产板块：上周下跌2.38%，年初以来下跌8.39%，在申万一级行业中相对排名6/28。
• 个股表现：数源科技、长春经开、ST爱旭等涨幅显著；ST新光、中交地产、信达地产等跌幅较大。
• 港股通内房股：建业地产、易居企业控股、佳源国际控股等涨幅居前，富力地产、恒隆地产等跌幅较大。
• 物业股：碧桂园服务、华润万象生活等表现强势，招商积余、正荣服务等表现较弱。

总结

2022年5月，房地产行业销售企稳，土地市场低迷，政策持续调整，重点城市如成都、宁波、无锡等放松限购与限售政策，刺激改善性购房需求。虽然整体销售金额与面积同比大幅下降，但头部房企表现优于行业平均，显示市场存在一定的韧性。建议关注开发企业、物管企业、赛道转型企业及房产经纪企业，同时注意项目交付、销售增长及政策调控等风险。