基建系列报告之三_旧改_知多少__14页_1mb

“旧改”知多少？总结

核心内容

“旧改”即老旧小区改造，是一项旨在改善城市老旧社区居住条件、提升基础设施和公共服务水平的政策。自2015年提出以来，逐步细化并推广，成为未来基建的重要方向之一。

主要观点

• “旧改”主要包括三类内容：保基本的配套设施（如水、电、气、路等市政设施维修完善）、提升类的基础设施（如公共活动场地、停车场、电梯等）、完善公共服务类内容（如养老、抚幼、便利店、智慧社区等）。
• “旧改”规模庞大，全国老旧小区建筑面积约为40亿平方米，涉及居民超4200万户。根据估算，基础性改造投资约1.1万亿元，电梯类提升改造投资约2.1万亿元，总规模或达3.2万亿元。
• 未来5年，“旧改”年投资额预计约6400亿元，可提升固定资产投资增速约1个百分点。
• “旧改”资金来源包括财政支出、居民自筹、管线单位出资、原产权单位出资、社会资金等，其中财政支出是当前主要资金来源。
• 试点城市采用PPP、BOT、租售同权等创新融资方式，鼓励社会资本参与。
• “旧改”将带动电梯、建材、汽车等行业的发展，尤其加装电梯和停车场改造是“旧改”的刚需。

关键信息

1. “旧改”内容分类

2. “旧改”投资规模

• 基础性改造投资：约1.1万亿元，年均投资额约2200亿元。
• 电梯类提升改造投资：约2.1万亿元，年均投资额约4200亿元。
• 总规模：预计达3.2万亿元，未来5年年均投资约6400亿元。

3. “旧改”资金来源

• 财政支出：占主要比例，如河北省财政占比达87%。
• 居民自筹：主要用于与居民利益相关的改造，如加装电梯、物业管理等。
• 管线单位出资：负责水、电、气、通信等管线迁改，地方财政以奖代补。
• 原产权单位出资：如房改售房款中40%可转化为维修资金。
• 社会资金：通过PPP、BOT等模式引入，如广州的“代建租用”、上海的“6+1模式”、广州的“电梯托管”等。

4. “旧改”对投资的带动

• “旧改”可提升固定资产投资增速约1个百分点。
• 电梯和停车场是“旧改”的主要投资点，预计带动电梯行业和汽车制造业发展。
• 建材行业受益于小区道路、水电官网、房屋修缮等工程需求。

5. “旧改”能否抵消棚改投资拖累

• 2019年棚改投资额缩水约7000亿元，2020年预计缩水1400亿元。
• 2019年“旧改”投资额可能难以达到6400亿元的年均值，但未来有望弥补棚改的拖累。

投资建议

• 电梯行业：加装电梯是“旧改”的核心需求之一，未来增长空间大。
• 建材行业：老旧小区改造对水泥、涂料、防水材料、管材等有较大需求。
• 汽车行业：停车场改造可能带动汽车消费和汽车制造业。
• 物业服务行业：通过“旧改”提升小区管理，推动物业服务市场化和专业化。

结论

“旧改”作为未来5年的重要基建方向，具有较大的投资潜力和行业带动效应。虽然2019年“旧改”投资额可能受政策推广进度影响而偏保守，但未来有望成为稳定固定资产投资的重要力量，同时带动电梯、建材、汽车等行业的增长。