20200906-开源证券-宏观经济专题_旧改_的经济效应_20页_1mb

旧改的经济效应分析总结

核心内容

2020年7月，中央全面推进城镇老旧小区改造（旧改），并发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，明确了2020-2025年的旧改目标，要求在“十四五”期末基本完成2000年底前建成小区的改造任务。旧改内容被分为基础类、完善类和提升类，涵盖基础设施、公共服务及消费服务升级，从而拓宽收益渠道，改善现金流。

主要观点

• 政策支持增强：政策通过财政资金、专项债、政策性金融支持等方式扩大旧改资金来源。截至2020年7月，中央财政追加下达补助资金，地方政府已发行至少18只专项债用于旧改，融资规模达229亿元，远高于2019年的8亿元。
• 资金来源依赖性强：多数旧改项目资金来源仍以财政和专项债为主，市场化融资比例较低。2020年专项债旧改项目中，仅1个项目有市场化融资，其余项目依赖资本金和专项债筹资。
• 收入来源以经营性为主：旧改项目主要依赖车位出租、广告投放、商业物业租赁等方式获得预期收益，近一半的项目通过这三项获得90%以上的预期收益。
• 区域差异显著：中西部地区旧改计划规模较大，但开工率较低。四川、两湖、东北等地区后续开工有望明显增加，成为关注重点。
• 对相关行业的影响：旧改对水电气设施、建材等基础类需求有直接提振作用，同时电梯、充电桩等完善类需求以及老房翻新、家电更新等改善型需求也可能同步释放。
• 投资规模预期：2020年旧改投资规模或超1500亿元，长期潜在规模可能达到万亿元级别。

关键信息

• 旧改目标：
  • 2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户。
  • “十四五”期末，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。
• 资金来源：
  • 财政资金、专项债、政策性金融支持为主要渠道。
  • 居民出资、PPP模式、市场化融资等方式被鼓励，但实际参与度不高。
• 收入来源：
  • 车位出租（78.9%）、广告投放（65.8%）、商业物业租赁（52.6%）是主要收入来源。
  • 物业费、充电桩运营、垃圾和污水处理等也作为补充收益来源。
• 区域情况：
  • 中西部地区旧改计划规模较大，但开工率较低。
  • 山东、河南等省开工率较高，而四川、两湖、东北等地仍有较大规模的旧改项目未开工。
• 行业影响：
  • 基础类需求如水电气设施、建材等将直接受益。
  • 完善类如电梯、充电桩等也有望受益。
  • 改善型需求如老房翻新、家电更新可能同步释放。

风险提示

• 宏观经济或监管政策变化：可能出现超预期变化，影响旧改进程。
• 旧改进度不及预期：由于资金来源和收益结构问题，旧改推进可能面临一定阻力。

高频数据跟踪

2.1 通胀观察

• 蔬菜价格和猪肉平均批发价均下跌。
  • 农业部28种重点监测蔬菜平均批发价周环比下跌0.6%，至4.88元/公斤。
  • 猪肉平均批发价周环比下跌1.28%，至47.95元/公斤。

2.2 汇率表现

• 人民币对美元升值0.38%，美元指数上升0.58%。
• 离岸、在岸人民币日均价差为-1基点，美元兑人民币即期-中间日均价差为-75基点。

2.3 大宗商品

• 商品期货多数上涨，能化指数领涨。
• 焦煤价格周环比上涨3.4%，玻璃价格下跌5.9%。
• 国际原油结算价下跌，LME3个月铜、铝价格上涨。

中观行业跟踪

3.1 下游：商品房成交面积增加，土地市场量价齐涨

• 30大中城市商品房成交面积环比增加16.3%。
• 土地供应量价齐涨，100大中城市土地供应占地面积增加0.8%，挂牌均价上涨9.2%。
• 住宅类用地成交溢价率下降。

3.2 中游：钢价上涨，水泥、玻璃价格延续上行

• Myspic钢价综指周环比上涨1.2%。
• 水泥价格指数上涨0.3%，玻璃价格指数上涨0.4%。

3.3 上游：原油结算价下跌，有色金属价格多数上涨

• 国际原油结算价下跌，布伦特和WTI原油期货结算价分别下跌5.3%、7.4%。
• 有色金属价格多数上涨，LME3个月铜、铝、铅、锌期货价格分别上涨2.4%、0.8%、-0.2%、0.4%。

总结

旧改作为一项重要的民生工程，受到中央政策的全面支持，具有显著的经济效应。尽管政策拓展了旧改内容并加大资金支持，但社会资金参与度仍较低，主要依赖财政和专项债。随着旧改推进，基础类和部分完善类需求将受益，同时改善型需求也可能释放。未来，四川、两湖、东北等地旧改规模有望明显上量，值得关注。然而，旧改推进仍面临宏观经济和政策变动等风险。