政策持续加持下，城投企业参与收购存量商品房作为保障性住房的机遇如何？-16页_874kb

中国基础设施投融资行业特别评论：收购存量商品房作为保障性住房

引言

在房地产市场持续低迷、保障性住房建设亟需加强的背景下，收购存量商品房作为保障性住房成为一项重要举措。本报告分析了相关政策背景、现状及操作模式，重点探讨了城投企业在该领域的参与情况及其面临的挑战和应对策略。

政策背景

自2024年起，国家层面持续出台政策鼓励地方国有企业收购存量商品房用于保障性住房建设，主要包括：

• 2024年5月，国务院政策例行吹风会明确“政府主导、市场化运作”原则，并提供低成本再贷款支持；
• 2024年6月，住建部召开专题视频会议，推动各地开展收购工作；
• 2024年7月，中央政治局会议强调“积极支持收购存量商品房用作保障性住房”。

各地实践与模式分类

截至2024年8月，全国已有超过60个城市表态支持收购存量商品房作为保障性住房，其中中东部地区为主要实施区域。各地采用三种主要模式：

（一）“以旧换新”模式

多数由企业主导，流程包括旧房评估、价格磋商、交割和出租。该模式资金闭环操作，政策支持力度大，有助于加快存量房去化和保障性住房筹集，但仍存在改造成本高、面积配置不合理等问题。

（二）直接购买模式

多数由政府主导，流程包括公告、材料审核、资金筹集和运营。该模式房源要求严格，政策支持力度明确，但面临资金落地难、收购条件受限、供需匹配度等困境。

（三）股权收购模式

目前应用较少，流程通过股权转让实现收购，突破单套或单栋限制，但融资压力大，操作难度较高。

城投企业参与分析

城投企业作为保障性住房体系建设的重要载体，参与收购存量商品房既符合政策要求，也是自身转型的方向之一。但在实施过程中还面临以下问题：

• 收购积极性不高：短期内难以实现收益，回款周期长；
• 债务融资受限：贷款期限与回报周期不匹配，融资成本增加；
• 运营能力不足：市场化运营要求高，与传统模式差异明显；
• 供需错配风险：人口结构变化与居住需求复杂化带来潜在风险。

建议措施

1. 坚持市场化原则，探索合理的定价和收购机制；
2. 匹配资金周期与收益周期，确保项目资金平稳运行；
3. 完善配套政策，给予财税补贴与金融支持；
4. 制定灵活考核机制，促进企业自主决策与灵活性提升；
5. 坚持以需定购、质量优先，提高资源配置效率与资产利用率。

结论

收购存量商品房作为保障性住房是解决商品房去化和加快保障房建设的重要路径，政策支持力度不断加大，全国参与城市逐步增多。城投企业作为参与主体之一，应顺应政策与市场趋势，转变传统经营模式，积极探索有效的融资、运营与管理机制，在缓解社会住房压力的同时，实现自身可持续发展。

机构署名：中诚信国际
数据来源：公开资料，中诚信国际整理