20240926-中诚信国际-中国基础设施投融资行业_政策持续加持下_城投企业参与收购存量商品房作为保障性住房的机遇如何__16页_913kb

中国基础设施投融资行业特别评论：收购存量商品房作为保障性住房分析

背景

• 房地产行业持续低迷，商品房库存积压严重。截至2023年末，新建商品房待售面积达67,295万平方米。
• 住房保障体系建设任务重，需加快筹集保障性住房。
• 国家政策持续推动，鼓励地方国有企业收购存量商品房用于保障性住房。

现状及政策支持

• 截至2024年8月，超过60个城市表态支持收购存量商品房作为保障性住房，主要集中于中东部地区。
• 2024年以来，政策支持力度加大，模式包括“以旧换新”“直接购买”和“股权收购”三种。
• 八成由政府主导，政策提出“政府主导、市场化运作”。

各模式分析

1. 以旧换新模式

   • 企业主导，多数为城投企业。
   • 优势：政策支持、速度快、资金闭环。
   • 劣势：房屋老化需改造、面积过大、资产折旧。

2. 直接购买模式

   • 政府主导，多数为市级国企。
   • 优势：房源范围广、配套资金支持。
   • 劣势：收购价格难定、资金来源不足。

3. 股权收购模式

   • 珠海华发作为试点，可实现规模收购。
   • 优势：突破单套限制，体现规模效益。
   • 劣势：融资压力大。

城投企业参与必要性及关注点

• 政策驱动：是城投企业市场化转型方向之一。
• 面临问题：
  • 收购积极性不高，房源现金回收周期长。
  • 债务融资受限。
  • 运营经验不足。
  • 供需不平衡。

解决方案

1. 坚持市场化原则，科学定价。
2. 匹配资金期限与收益周期。
3. 完善配套政策，给予财政、税收支持。
4. 制定弹性考核机制，提升企业自主性。
5. 以需定购，保证质量，避免空置。