20230130-西南证券-基于对保障性住房的研究_2023房地产长效机制新解_19页_2mb

2023房地产长效机制新解：基于保障性住房的研究总结

核心内容概述

本报告分析了我国保障性住房体系的发展历程、现状及对房地产投资和消费的影响，并探讨了新加坡模式对我国保障房建设的启示。报告指出，保障房建设是房地产行业新发展模式的重要组成部分，对经济具有一定的拉动作用，但其对房地产投资和消费的推动相对有限。

保障性住房体系发展历史

• 1998-2002年：重点发展经济适用房，年均投资487.8亿元，占住宅投资的比重高于10%。
• 2003-2007年：多层次住房保障体系逐步形成，经济适用房投资额占比下降至年均6.1%。
• 2008-2010年：应对金融危机，加快保障性住房建设，年均开工1300万套。
• 2011-2014年：公租房建设高峰期，2011年建设目标达1000万套，实际开工3230万套。
• 2014-2018年：货币化安置推动棚改进程，年均开工超600万套。
• 2019年至今：保障性租赁住房成为重点，2021年正式确立“公租房-保障性租赁住房-共有产权房”为主体的住房保障体系。

当前保障性住房体系

我国保障性住房体系分为三类：产权房、租赁住房和改造工程。主要形式包括保障性租赁住房、公租房和共有产权房。其中，保障性租赁住房是当前的重点发展方向，计划在“十四五”期间建设870万套，目标为解决新市民和青年人的住房问题。

• 保障性租赁住房：建筑面积不超过70平方米，租金低于同地段同品质市场租金，以租赁为主。
• 公租房：面向中等偏下收入家庭及新就业人员，单套建筑面积控制在60平方米以下，以租赁为主。
• 共有产权房：政府与购房者共同承担资金，产权份额明确，主要面向中低收入家庭，产权可部分转让。

保障房对房地产投资的影响

• 2023年保租房建设：预计筹建206.1万套，新增投资约1545.8-2225.9亿元，对房地产开发投资拉动作用为-0.3至0.2个百分点。
• 2023年棚改建设：预计建设163.2万套，完成投资约4961.3亿元，拉动房地产开发投资约1.1个百分点。
• 综合拉动：2023年保障房相关投资或拉动房地产开发投资约0.7个百分点，拉动固定资产投资约0.2个百分点。

保障房对房地产投资拉动作用有限，原因包括：大量利用存量土地和房屋建设，套均面积较小，以及货币化安置尚未全国推广。

保障房对消费的影响

保障房对消费的影响体现在直接效应、收入效应和溢出效应三方面。

直接效应

• 2023年保障房建设或直接带动装修等相关消费约1116.45-1786.3亿元，但新增消费有限。
• 2022年保租房装修消费约为650-1040亿元，2023年仅增加16.45-26.3亿元。

收入效应

• 保租房租金普遍低于市场租金，有助于降低居民住房成本，促进非住房领域的消费。
• 预计2026年后，保租房可每年增加居民消费支出643.1-1071.9亿元，对城镇居民消费支出拉动约0.2-0.3个百分点。
• 短期来看，2023年新增消费支出约240.4-400.6亿元，拉动消费支出约0.07-0.12个百分点。

溢出效应

• 保障房对商品房市场需求起到分流作用，有助于稳定租金。
• 保租房建设重点在人口净流入的一线和新一线城市，有助于缓解大城市贫富差距问题。

新加坡模式对我国的启示

新加坡组屋制度具有以下特点：

• 政府主导：近78.3%的居民居住在政府组屋中，覆盖范围广。
• 土地政策：政府低价提供土地，土地出让金不纳入预算，而是用于国家储备基金。
• 财税制度：房地产税以保有和交易为主，累进税率抑制投机行为。
• 金融支持：提供低息贷款和公积金支持，提升居民购房能力。
• 社保制度：中央公积金制度帮助居民积累购房资金，支持住房消费。

与我国相比，新加坡保障房体系在覆盖范围、住房品质、资金来源和土地成本等方面存在差异。我国保障房建设仍需扩大供给、完善配套制度和拓宽资金来源。

未来发展方向

1. 扩大保障房供给：增加保障性租赁住房、公租房和共有产权房的建设，特别是在一、二线城市。
2. 完善配套制度：加强土地、公积金、财税和金融支持，推动保障房与相关制度的协调。
3. 拓宽资金来源：加快REITs市场建设，拓展保障房融资渠道。

风险提示

• 政策落地不及预期
• 地产投资下行超预期

主要观点总结

• 保障房是房地产新发展模式的重要组成部分，对经济具有一定的拉动作用。
• 保租房和棚改是保障房建设的主要形式，但对房地产投资的拉动作用相对有限。
• 保障房对消费有直接、收入和溢出效应，有助于稳定市场租金和缓解贫富差距。
• 新加坡模式为我国保障房建设提供了参考，但需结合我国国情进行调整。
• 我国保障房体系仍需完善，未来应扩大供给、完善配套制度和拓宽资金来源。

关键信息

• 2023年保租房建设约206.1万套，对房地产投资拉动约0.7个百分点。
• 2023年棚改建设约163.2万套，对房地产投资拉动约1.1个百分点。
• 保障房对消费的直接拉动有限，但收入效应和溢出效应具有长期影响。
• 新加坡组屋制度在控制房价、降低住房成本和调节收入分配方面效果显著。
• 未来我国保障房建设需借鉴新加坡经验，完善制度和拓宽资金渠道。