20230312-国金证券-房地产行业研究周报_居民信贷维持低位_需求侧宽松持续落地_18页_2mb

房地产行业研究总结

核心内容概述

本周房地产市场整体表现低迷，A股房地产板块下跌4.9%，港股房地产板块下跌6.5%。物业板块则下跌11.9%，对恒生中国企业指数和沪深300指数的相对收益为-4.8%和-7.9%。新房销售在节后第六周首次出现环比下降，但同比仍保持增长。二手房市场表现强劲，北京、成都等城市周成交领涨。居民中长期信贷维持低位，但二手房市场增速显著高于新房市场，表明房贷置换需求旺盛。

2022年国有土地使用权收入同比下滑23.3%，为2016年以来首次出现负增长，主要由于房地产市场下行及地方政府土地供应减少。需求侧政策持续宽松，尤其在二三线城市，利好置换改善需求释放，如长沙、常州、深汕合作区等地放宽限售政策。

主要观点

• 市场表现：本周地产板块和物业板块均下跌，其中物业板块跌幅较大，显示市场情绪偏弱。
• 新房销售：全国35个城市商品房成交面积425万平米，周环比-16%，周同比+9%。一线城市、二线城市销售表现相对较好，而三四线城市销售仍低迷。
• 二手房市场：全国15个城市二手房成交面积238万平米，周环比+1%，周同比+69%。一线城市和二线城市表现优于三四线城市，显示出改善型需求的强劲。
• 信贷情况：居民中长期信贷维持低位，但二手房市场增速显著高于新房市场，显示房贷置换需求强劲。
• 政策动向：两会提出支持刚性和改善性住房需求，地方政府出台多项宽松政策，如放宽限售、取消限购等，以促进房地产市场平稳发展。
• 投资建议：推荐具备持续拿地能力、布局优质重点城市的头部央国企和改善型房企，如建发国际集团、中国海外发展；物业板块受益于地产销售复苏，推荐滨江服务、建发物业；二手房市场活跃度持续向好，推荐强房产中介平台贝壳。

关键信息

宅地成交

• 全国300城宅地成交建面123万平米，单周环比+22%，单周同比-51%，平均溢价率9%。
• 2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面6579万平米，累计同比-14%。
• 权益拿地金额前五的房企为华润置地（103亿元）、越秀地产（59亿元）、厦门坤霖辰房地产（32亿元）、中建国际投资（31亿元）、京东集团股份（31亿元）。

新房成交

• 本周35个城市商品房成交面积425万平米，周环比-16%，周同比+9%。
• 一线城市周环比-5%，周同比+21%；二线城市周环比-17%，周同比+21%；三四线城市周环比-34%，周同比-64%。
• 月度累计同比和年度累计同比数据显示，一线城市和二线城市销售回暖，三四线城市销售仍低迷。

二手房成交

• 本周15个城市二手房成交面积238万平米，周环比+1%，周同比+69%。
• 一线城市周环比-7%，周同比+39%；二线城市周环比+4%，周同比+81%；三四线城市周环比+14%，周同比+55%。
• 月度累计同比和年度累计同比数据显示，二手房市场复苏显著，尤其在二线城市和三四线城市。

库存与去化周期

• 本周12城商品房库存1.6亿平米，环比-0.1%，同比+4.6%。
• 去化周期为22.2月，较上周增加0.1个月，较去年同比增加4.5个月。

政策与新闻

• 两会提出支持刚性和改善性住房需求，改善房企资产负债状况，促进房地产业平稳发展。
• 地方政府出台多项宽松政策，如长沙、常州、深汕合作区等放宽限售政策，推动市场复苏。
• 福建省实施房票安置，鼓励购房优惠，支持多孩家庭和新市民购房需求。

公司动态

• 绿城中国、时代中国控股、保利置业集团、中骏集团控股等房企公布2月销售数据，表现不一。
• 佳兆业集团公布2022年业绩，出现净亏损，同时公布境外债重组初步方案。
• 保利物业、越秀服务、碧桂园服务等物管公司公布业绩及动态，如中标项目、成立新公司等。

行业估值

• A股地产PE-TTM平均值为15.8倍，港股地产PE-TTM平均值为16.5倍。
• 物业股PE-TTM平均值为10.1倍，贝壳、金科服务、建业新生活等公司估值较高。

风险提示

• 宽松政策对市场提振效果不及预期，可能导致市场销售持续低迷。
• 三四线城市恢复力度较弱，缺乏有力的政策支持。
• 多家房企出现债务违约，可能对市场信心造成更大冲击。

投资评级说明

• 买入：预期未来3—6个月内该行业上涨幅度超过大盘15%以上；
• 增持：预期未来3—6个月内该行业上涨幅度在5%—15%；
• 中性：预期未来3—6个月内该行业变动幅度在-5%—5%；
• 减持：预期未来3—6个月内该行业下跌幅度超过大盘5%以上。