20220128-山证国际证券-内房板块年度跟踪报告_在信贷政策边际宽松下_2022年行业优胜劣汰加剧_12页_843kb

2022年行业优胜劣汰加剧内房板块年度跟踪报告总结

核心内容概述

本报告分析了2021年房地产市场在疫情扰动与调控升级背景下的表现，并展望了2022年行业发展趋势。核心内容包括全国商品房销售、房地产开发投资、房企拿地行为以及信贷政策对行业的影响。

主要观点

1. 商品房销售表现

• 2021年全国商品房销售规模同比增长约4.8%，突破18万亿元，创历史新高。
• 销售表现呈现“先高后低”的趋势，下半年单月销售同比均录得负增长。
• 住宅销售增长优于办公和商业楼房，其中住宅销售同比增长5.3%，而办公和商业楼房分别下跌6.9%和2.0%。
• 2021年第三季度房地产调控升级，尤其是个人按揭贷款收紧，导致购房需求急剧冷缩，市场急速下滑。
• 中国恒大因风险事件导致销售显著下降，影响了头部房企的整体表现。

2. 开发投资与新开工面积

• 全国房地产开发投资完成额自2021年3月开始回落，9-12月录得负增长。
• 房企因资金面紧张而减少投资，导致房地产开发投资完成额在12月同比下降约13.9%。
• 全国房屋新开工面积自2021年4月开始同比负增长，10月和12月分别下降33.1%和31.1%。
• 下半年新开工面积降幅为2020年2月以来最大。

3. 百强房企销售表现

• 百强房企2021年全口径销售总额约达126,318亿元，较2020年同期下跌约3.2%。
• 权益销售总额同比下降约6.1%，其中TOP10房企权益销售总额同比下跌约9.7%。
• 各组别房企权益销售占比变化显著，TOP10和TOP51-100组别占比上升，而TOP11-30和TOP31-50组别占比下降。
• 2021年下半年，TOP50房企中47家权益销售同比下跌，其中中国恒大和佳兆业跌幅最大，分别达76.4%和52.6%。

4. 房企拿地行为

• 受“两集中”供地新政影响，土地市场明显降温，土拍溢价率下降，流拍率上升。
• 全国房地产土地购置面积在8-12月均录得负增长，12月降幅达33.2%。
• 百强房企拿地总金额同比下降21.5%，其中TOP10和TOP51-100组别拿地金额占比上升，TOP11-30和TOP31-50组别拿地金额占比下降。
• 部分央企、国企逆势加大投资，如中国中铁、中国铁建和越秀地产，拿地金额分别同比增长241.7%、156.4%和92.8%。

5. 2022年行业展望

• 中央政府将继续坚持“房住不炒”的定位，完善住房市场和保障体系，支持商品房市场满足合理住房需求。
• 信贷政策出现边际宽松趋势，鼓励银行开展房地产项目并购贷款业务，支持优质房企并购困难房企项目。
• 央行下调5年期以上LPR利率，改善房企融资环境，但流动性紧张房企改善程度较小。
• 信贷宽松更有利于央企、国企及优质民营房企扩张，行业优胜劣汰将进一步加剧。
• 2022年房企整体销售规模可能略有回落，但一线及二、三线大都市圈核心城市销售表现将保持较强韧性。

关键信息

• 销售趋势：全国商品房销售呈“先高后低”走势，下半年负增长显著。
• 投资收缩：房地产开发投资和新开工面积在2021年下半年大幅下降。
• 拿地减少：房企拿地积极性降低，土地市场降温，部分房企退出百强榜单。
• 央企国企逆势扩张：部分央企、国企加大投资，提升市场份额。
• 信贷政策宽松：2022年信贷政策有望边际宽松，改善房企融资环境。
• 行业集中度提升：行业优胜劣汰加剧，财务安全边际高的房企更具优势。

投资建议

• 中长期看好拥有规模、品牌优势及财务安全边际相对较高的内房企业。
• 建议关注以下房企：中海外(688.HK)、华润置地(1109.HK)、龙湖(960.HK)。

风险因素

• 国家对房地产市场加大调控力度；
• 经营相关风险；
• 人民币汇率波动。

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