20181125-华创证券-房地产行业周报_推盘放量_网签加速_房贷松动_成交稳定_22页_1mb

房地产行业周报总结

核心内容概览

本周房地产行业呈现以下主要特征：

• 推盘放量：15城新房推盘量环比上升40.6%，表明房企正在加大供应。
• 成交稳定：46城一手房周成交环比上升1.3%，月成交同比上升8.2%；其中一二线城市表现较好，周成交环比上升2%，月成交同比上升21%。
• 库存变化：15城可售面积环比上升2.9%，去化月数上升0.2个月，行业进入加库存阶段。
• 政策动态：央行研究局局长徐忠指出政策紧缩效应显现，调控已初见成效；财政部出台政策，对境外机构投资境内债券市场取得的利息收入暂免征税。
• 信贷宽松：部分热门城市银行下调房贷利率，资金宽松影响逐步在利率端体现。
• 融资收紧：房地产信托平均收益率持续上涨，募资规模缩量，房企积极寻求海外融资。
• 板块表现：SW房地产指数周内下跌2.81%，但相对沪深300指数表现较强，排名28个板块第4位。
• 公司动态：多家房企发布融资方案，部分公司进行股份回购，行业估值处于底部，建议关注龙头房企。

主要观点

成交情况

• 新房成交：46城一手房周成交656.5万平米，环比上升1.3%，月成交同比上升8.2%。
• 一二线城市表现突出：一二线城市周成交环比上升2%，月成交同比上升21%，显示市场韧性。
• 三四线城市表现疲软：三四线城市周成交环比下降0.2%，月成交同比下降20.3%。
• 二手房成交：14城二手房周成交环比下降3.1%，11月累计成交同比下降9.6%。

库存与去化

• 推盘与成交比：15城周成交/推盘比为0.45倍，低于上周的0.63倍，行业进入低库存向加库存过渡阶段。
• 去化月数：15城3个月移动平均去化月数为9.8个月，环比上升0.2个月，显示去化速度加快。

政策与市场动态

• 政策调控：央行研究局局长徐忠表示政策紧缩效应显现，房地产投资增速放缓，调控已初见成效。
• 信贷宽松：北京、深圳、广州、杭州、宁波、南京、佛山等城市部分银行下调房贷利率。
• 融资环境：房地产信托平均收益率上涨，信托募资规模缩量，房企通过海外融资缓解资金压力。

股票市场表现

• 板块表现：SW房地产指数周内下跌2.81%，但相对沪深300指数表现强于大市。
• 个股表现：华夏幸福、宜华健康、天业股份、市北高新、深大通等个股涨幅居前。

关键信息

行业数据

• 新房成交量：46城周成交656.5万平米，月成交同比上升8.2%；一线城市周成交87.7万平米，环比上升38.1%；二线城市周成交426.8万平米，环比下降3.6%。
• 二手房成交量：14城周成交113.7万平米，环比下降3.1%；一线城市周成交35.3万平米，环比上升0.2%；二线城市周成交70.7万平米，环比下降4.7%。
• 库存数据：15城可售面积为7,577.1万平米，环比上升2.9%；3个月移动平均去化月数为9.8个月，环比上升0.2个月。

政策与新闻

• 长效机制：国务院发布自贸区深化改革53条，支持个人开展境外证券投资；深圳发布房地产市场监管办法修订草案。
• 棚改进展：北京提前完成保障房和棚户区改造任务，深圳盐田区棚改意愿征集达到85%以上。
• 信贷宽松：部分热门城市房贷利率松动，额度回归充裕。
• 融资收紧：房地产信托平均收益率上涨，募资规模缩量；超过30家A股房企发布美元债券融资方案。

公司动态

• 回购与增发：新城控股首次回购公司股份185万股，涉资4,951万元；招商蛇口深圳太子湾项目摘牌，总涉资63.2亿元；华夏幸福发行5,000万美元债券，已发行9.5亿美元。
• 融资与担保：中国恒大增发10亿美元优先票据；荣盛发展与地方政府合作建设新型材料产业园；蓝光发展为合作方提供担保。
• 其他公告：部分房企进行股权收购、转让及项目合作，如上实发展收购泉州市上实投资发展有限公司49%股权；碧桂园进行债券发行及回购。

评级与建议

• 行业评级：维持“推荐”评级，认为行业积极因素正在酝酿。
• 推荐公司：龙头房企如保利地产、新城控股、万科A、融创中国、招商蛇口、金地集团；二线房企如中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。

风险提示

• 市场风险：房地产市场销量可能超预期下行。
• 资金风险：行业资金可能超预期收紧。

图表目录

• 图表1：13-18年周均成交面积&18年最近8周成交面积
• 图表2：各线城市一手房成交面积同比
• 图表3：46城一手房累计成交同比
• 图表4：重点城市新房成交数据
• 图表5：14城二手房成交面积及环比、同比
• 图表6：各线城市二手房成交面积同比
• 图表7：各线城市二手房累计成交面积同比
• 图表8：重点城市二手房成交数据
• 图表9：重点城市库存去化水平
• 图表10：各线城市3个月移动平均去化月数
• 图表11：各线城市可售面积
• 图表12：15城成交推盘比
• 图表13：上周行业重点新闻
• 图表14：上周公司公告回顾

数据来源

• Wind
• 华创证券
• 百瑞地产网
• 观点地产网