20230409-开源证券-房地产行业周报_新房成交同比增长环比回落_合肥郑州限购松动_13页_1mb

房地产行业周报总结

核心内容概览

2023年第14周房地产行业整体呈现回暖迹象，新房及二手房成交面积同比持续增长，部分重点城市土地市场热度回升，政策端亦出现积极变化，包括限购松动和REITs发展推动。分析师齐东维持行业“看好”评级，认为市场基本面复苏初显，行业估值有望修复。

主要观点

• 新房市场：64城新房成交面积环比明显回落，但同比仍连续6周增长，年初以来累计成交面积首次止跌回正。
• 二手房市场：23城二手房成交面积连续7周同比增长超85%，销售市场回暖节奏持续。
• 土地市场：全国100大中城市土地成交面积同比增长13%，其中三线城市增长最为显著。青岛开启首批次土拍，热点地块仍受关注。
• 政策支持：住建部推进自建房排查整治，央行贷款需求指数环比上升，地方层面合肥、郑州、徐州等地放宽限购和限售政策，深圳调整住房类型政策。
• 融资情况：信用债发行规模同比增长872%，显示房企融资环境有所改善。
• 市场表现：房地产板块本周上涨4.65%，跑赢沪深300指数，板块排名靠前。

关键信息

政策端

• 中央政策：
  • 住建部要求排查经营性自建房安全隐患，确保6月底前完成所有自建房摸底排查。
  • 央行一季度贷款总体需求指数为78.4%，环比上升19个点，房地产企业贷款需求指数为55.3%，环比上升11.6个百分点。
• 地方政策：
  • 合肥：新增不限购区域，非户籍家庭可购买限购区1套住房，放宽户籍家庭购房套数限制。
  • 郑州：二环外取消限购，限售政策也有所调整。
  • 徐州：限售再次放宽，房产证登记满1年即可交易。
  • 深圳：取消安居型商品房、人才住房等类型，新增保障性租赁住房、共有产权住房类型。
  • 东莞：严控“商改住”行为，加大保障性住房供给。
  • 其他城市：如大庆、新乡、宜宾、西藏等地也出台了相关住房政策调整。

市场端

• 新房成交：
  • 第14周全国64城新房成交面积300万平米，同比增加19%，环比下降55%。
  • 年初至今累计成交面积5368万平米，累计同比增加1%。
  • 各线城市同比增速分别为：一线城市144%，二线城市17%，三四线城市-12%。
• 二手房成交：
  • 第14周全国23城二手房成交面积178万平米，同比增速144%，前值94%。
  • 年初至今累计成交面积2403万平米，同比增速67%，前值63%。
  • 二线城市二手房市场表现优于其他区域。

投资端

• 土地成交：
  • 第14周全国100大中城市推出土地规划建筑面积3773万平方米，成交4116万平方米，同比增加13%。
  • 成交溢价率为7.2%，一线、二线、三线城市同比分别下降12%、增加5%、增加18%。
  • 广州：荔湾区地块达到上限价19.3亿，12家房企进入摇号环节，最终由武汉地产竞得。
  • 青岛：两宗地块成功出让，崂山张村河地块由越秀地产和青岛地铁联合体斩获。

融资端

• 信用债发行：
  • 第14周信用债发行131.2亿元，同比增加872%，环比增加15%。
  • 平均加权利率3.29%，环比下降145BPs。
  • 累计发行1463.9亿元，同比增长12%。
  • 海外债无新增发行。

风险提示

1. 行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。
2. 调控政策出现超预期变化，可能导致行业波动加剧。

投资建议

分析师齐东维持房地产行业“看好”评级，认为新房市场基本面复苏初显，二手房持续回暖，市场信心提升，行业估值有望修复，板块具备较好的投资机会。

行情回顾

• 本周房地产指数上涨4.65%，跑赢沪深300指数（1.79%），在28个板块中排名第四。
• 涨幅靠前：我爱我家（15.74%）、华发股份（12.99%）、万业企业（11.50%）等。
• 跌幅靠前：蓝光发展（-10.58%）、美好置业（-5.65%）、荣丰控股（-3.44%）等。

图表目录

• 图1：64大中城市单周新房成交面积同比增长
• 图2：64大中城市单周新房成交面积环比下降
• 图3：2023年第14周64大中城市成交面积同比增长环比下降
• 图4：一线城市成交面积同比增长环比下降
• 图5：二线城市成交面积同比增长环比下降
• 图6：三四线城市成交面积同比环比下降
• 图7：低能级市场累计成交面积表现相对更差
• 图8：23城二手房成交单周同比持续增长
• 图9：二线城市二手房市场单周成交情况相对更好
• 图10：100大中城市土地成交面积同比增长
• 图11：100大中城市土地成交总价同比下降
• 图12：100大中城市土地成交溢价率环比增长
• 图13：信用债单周发行规模同比增长
• 图14：信用债累计发行规模同比增长
• 图15：本周房地产指数上涨4.65%，板块表现强于大市

数据来源

• Wind
• 各地政府官网
• 开源证券研究所