20260131-西南证券-房地产行业周报_二手房成交同比回升_三道红线_监管松动_13页_1mb

二手房成交同比回升，“三道红线”监管松动总结

核心内容概述

本周房地产行业整体表现偏弱，申万房地产板块下跌 $2.2%$，跑输沪深300指数 $2.3%$。房地产交易额为1466.5亿元，环比下降 $13.3%$。新房和二手房市场呈现分化态势，其中二手房成交面积同比上升 $11.7%$，而新房成交面积同比下降 $18.1%$。行业政策有所松动，部分房企不再需每月上报“三道红线”指标，仅出险房企需定期汇报财务数据。

主要观点

• 市场表现：房地产板块整体下跌，但部分个股表现较好，如大悦城、京能置业、新城控股等涨幅显著；而华联控股、西藏城投、城建发展等个股跌幅明显。
• 成交数据：
  • 43城新房成交面积同比 $-18.1%$，环比 $-43.9%$。
  • 14城二手房成交面积同比 $+11.7%$，环比 $-1.9%$。
  • 一线城市新房成交同比 $-17.2%$，环比 $-30.6%$；二线城市同比 $-20%$，环比 $-53.2%$；三四线城市同比 $-14.1%$，环比 $-24.4%$。
• 库存情况：17城商品房库存面积环比下降 $0.3%$，去化周期为158.2周。一线城市去化周期121.4周，二线城市191周，三四线城市258.5周。
• 土地市场：100大中城市供应土地面积同比 $+3%$，成交土地面积同比 $-34%$。土地成交楼面价为1370元，溢价率 $3.6%$。其中，一线城市溢价率为 $0%$，二线城市 $6%$，三四线城市 $2.6%$。
• 政策动态：
  • 多家房企不再需每月上报“三道红线”指标，仅出险房企需定期汇报财务指标。
  • 上海延长房产税试点政策有效期至2031年1月27日。
  • 西藏调整商业用房购房贷款首付比例至不低于 $30%$。
• 公司动态：
  • 新大正完成收购嘉信立恒 $75.1521%$ 股权，中信资本成为重要股东，有助于公司转型升级。
  • 京能置业、金融街、合肥城建、华联控股、盈新发展等公司发布重大资产重组或收购公告，拓展业务领域。
• 投资建议：
  • 行业阶段性企稳，宽松政策持续释放，建议关注经营稳健的优质房企。
  • 开发板块：华润置地、龙湖集团。
  • 商业板块：中国国贸、新城控股、华润万象生活。
  • 物企板块：保利物业、中海物业、万物云、新大正。
  • 中介板块：贝壳-W。
• 风险提示：
  • 销售恢复不及预期。
  • 政策效果不及预期。
  • 行业流动性风险。

关键信息

• 市场趋势：新房市场整体低迷，二手房市场相对韧性较强，成交面积同比上升。
• 政策调整：“三道红线”监管有所松动，部分房企不再需定期上报指标，有助于缓解房企压力。
• 公司动态：多家房企进行资产重组或收购，推动业务多元化与行业整合。
• 投资逻辑：看好具备稳定经营能力和政策受益的房企，建议关注综合竞争力强的企业。
• 数据来源：西南证券研究院，数据截至2026年1月30日。

表格：重点关注公司盈利预测与评级

分析师信息

• 李垚：西南证券研究院分析师，执业证号 S1250525060001，电话 15618507501，邮箱 liyao@swsc.com.cn
• 李艾菡：西南证券研究院分析师，执业证号 S1250525070004，电话 17396222897，邮箱 liac@swsc.com.cn

投资评级说明

• 公司评级：
  • 买入：未来6个月内，个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在20%以上。
  • 持有：未来6个月内，个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于10%与20%之间。
  • 中性：未来6个月内，个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-10%与10%之间。
  • 回避：未来6个月内，个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-20%与-10%之间。
  • 卖出：未来6个月内，个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-20%以下。
• 行业评级：
  • 强于大市：未来6个月内，行业整体回报高于同期相关证券市场代表性指数5%以上。
  • 跟随大市：未来6个月内，行业整体回报介于同期相关证券市场代表性指数-5%与5%之间。
  • 弱于大市：未来6个月内，行业整体回报低于同期相关证券市场代表性指数-5%以下。

重要声明

本报告由西南证券股份有限公司发布，内容基于合法合规的数据来源，分析逻辑独立、客观。投资者应自行判断是否采用本报告内容并自行承担风险，本公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任。