20181118-东吴证券-房地产行业跟踪周报_新房成交底部回暖_房贷按揭利率有所松动_15页_1mb

新房成交底部回暖，房贷按揭利率有所松动 增持（维持）

核心内容概述

2018年11月18日发布的报告指出，房地产市场在11月出现底部回暖迹象，新房成交数据有所回升，同时房贷按揭利率出现松动，为市场注入一定活力。报告还对房地产行业走势、重点公司表现、政策动向及投资建议进行了详细分析。

主要观点

• 新房成交情况：2018年11月18周，全国35城市新房成交面积为515.3万平米，同比增长39.2%；环比增长14.5%。其中：

  • 一线城市成交面积为40.2万平米，同比下降23.6%；
  • 二线城市成交面积为332.4万平米，同比增长70.2%；
  • 三线城市成交面积为142.7万平米，同比增长16.7%。

• 二手房成交情况：全国9城市二手房成交面积为101万平米，同比下降3.2%；环比增长1%。从累计数据来看，2018年至今全国9城市二手房累计成交面积为4842.2万平米，同比下降1.6%。

• 行业整体趋势：房地产行业销售规模预计保持稳态，龙头房企竞争优势进一步凸显，强者恒强，龙头房企市占率和规模提升趋势仍将持续。

• 房贷利率变化：全国首套房贷平均利率持续上涨22个月，10月达到5.71%，为市场转冷背景下利率见顶的预期。预计2018年年底前首套房贷利率将见顶并趋于平稳，部分银行已开始下调利率，未来可能有更多银行跟进。

关键信息

房地产市场表现

• 新房成交：

  • 单周数据：全国35城市新房成交面积同比增长39.2%，环比增长14.5%；
  • 累计数据：2018年至今全国35城市新房累计成交面积同比下降4.4%；
  • 一线城市：单周成交面积同比下降23.6%，累计同比下降5%；
  • 二线城市：单周成交面积同比增长70.2%，累计同比下降6.4%；
  • 三线城市：单周成交面积同比增长16.7%，累计同比下降1.2%。

• 二手房成交：

  • 单周数据：全国9城市二手房成交面积同比下降3.2%，环比增长1%；
  • 累计数据：2018年至今全国9城市二手房累计成交面积同比下降1.6%。

行业数据

• 房地产开发投资：2018年1-10月份全国房地产开发投资同比增长9.7%，增速较1-9月份回落0.2个百分点；
• 房屋新开工面积：同比增长16.3%，增速较1-9月份回落0.1个百分点；
• 商品房销售面积：同比增长2.2%，增速较1-9月份回落0.7个百分点；
• 商品房销售额：同比增长12.5%，增速较1-9月份回落0.8个百分点。

重点公司表现

• 本周股价表现：

  • 房地产行业涨幅为7.7%，上证综指涨幅为3.1%；
  • 超额收益约为4.6%；
  • 重点公司如万科A、保利地产、招商蛇口等涨幅在5%以上，部分公司如金科股份、宝龙地产表现相对较好。

• 估值情况：

  • 重点公司PE、PB均呈下降趋势，但整体仍处于买入区间；
  • 例如，万科A、保利地产、招商蛇口等公司PE从2017年的9.8降至2018年的7.6，预计未来有上涨空间。

投资建议

• 推荐公司：11月持续推荐绿地控股、中南建设、新城控股、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、蓝光发展、旭辉控股集团、金地商置、合景泰富、龙光地产、融信中国、禹洲地产；
• 行业展望：预计2018年房地产行业销售规模将保持稳态，龙头房企市占率和规模提升趋势仍将持续。

风险提示

• 行业销售波动：房地产市场存在销售波动风险；
• 政策调整风险：棚改、调控、税收政策等可能影响企业经营；
• 融资环境变动：按揭利率、开发贷及利率调整可能对融资产生影响；
• 企业运营风险：包括人员变动、施工进度、土地获取等；
• 汇率波动风险：对港股相关房企存在影响。

附：图表与数据来源

• 图表：

  • 图1：申万房地产与全部A股PE走势图；
  • 图2：申万房地产与全部A股PB走势图；
  • 图3：一线4城市一手成交单周同比增速；
  • 图4：二线13城市一手成交单周同比增速；
  • 图5：全国35城周度成交及累计增速；
  • 图6：一线4城市周度成交及累计增速；
  • 图7：二线13城市周度成交及累计增速；
  • 图8：三线18城市周度成交及累计增速；
  • 图9：一线4城市一手成交累计同比；
  • 图10：二线13城市一手成交累计同比。

• 数据来源：Wind资讯、东吴证券研究所。

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