（2-1）-中原鹏华-计划说明书（封卷稿）_226页_7mb

中原鹏华-正商物业资产支持专项计划说明书总结

核心内容

《中原鹏华-正商物业资产支持专项计划说明书》是一份关于专项计划设立、运作及风险披露的法律文件，由鹏华资产管理（深圳）有限公司作为计划管理人，国泰君安证券股份有限公司作为销售机构，中原银行股份有限公司作为监管人，上海浦东发展银行股份有限公司作为托管人。该计划以河南正商物业的物业费债权为基础资产，向投资者发行优先级和次级资产支持证券，旨在通过资产证券化方式实现资金的高效利用与风险控制。

主要观点

• 专项计划结构：专项计划分为优先级资产支持证券（5类）和次级资产支持证券。优先级证券按季度支付收益，并在设立后逐步偿付本金，次级证券则享有剩余收益。
• 基础资产：基础资产为正商物业与物业合同委托人签订的物业合同项下的物业费债权，其中河南省境内物业楼盘的应收物业费占比高达92.79%。
• 风险揭示：正商物业存在较高的资产负债率（2016年3月达104.81%）及净利润波动问题，可能影响其持续运营能力。同时，存在10处物业管理区域未履行招标程序，可能面临行政处罚及影响正商物业的物业服务能力。
• 担保人情况：担保人宏光正商经营活动净现金流波动较大，存货占比较高，可能带来资金紧张风险，但其土地储备有助于维持开发投资能力。
• 收益分配机制：专项计划收益按季度分配，优先级证券优先获得收益及本金偿付，次级证券在优先级偿付后享有剩余收益。
• 合格投资：管理人将专项计划资金用于低风险固定收益产品，如银行存款、银行理财等，以确保资金安全。
• 现金流归集与分配：物业费归集日为每年1月、4月、7月、10月的第5个工作日，回收款需转付至专项计划账户，由管理人进行分配。

关键信息

基础资产情况

• 基础资产主要为正商物业的物业费债权，且大部分来自河南省境内物业楼盘。
• 基础资产包括初始基础资产和循环购买的新增基础资产，循环购买机制允许管理人持续购买符合合格标准的资产。
• 基础资产需符合合格标准，包括法律有效性、未设权利负担、物业费收缴率等。

专项计划资产与分配

• 专项计划资产为管理人以专项计划名义在托管人处开立的账户内的资金。
• 资金按季度进行收益分配，优先级证券优先获得收益及本金偿付，次级证券在优先级偿付后享有剩余收益。
• 每季度优先级证券本金偿付比例和金额根据计划设定，具体见第七章。

风险与保障措施

• 正商物业及担保人存在较高的负债及现金流波动风险，可能影响专项计划的偿付能力。
• 若发生不合格基础资产，管理人有权要求原始权益人赎回，且赎回价款将按比例分配。
• 若发生加速清偿事件，原始权益人需按指令支付足额款项以清偿剩余应付款项，提前终止计划。

合格投资与现金流管理

• 专项计划资金可用于低风险合格投资，如银行存款、理财等。
• 专项计划账户内的资金需用于支付费用、偿付优先级证券收益及本金，剩余资金按比例分配给次级证券持有人。

交易结构与参与方

• 计划管理人负责专项计划的设立与运作，托管人负责资金保管，监管人负责监管，销售机构负责证券发行。
• 专项计划涉及的各方包括原始权益人、差额支付承诺人、资产服务机构、担保人等，均需履行各自义务。

重要提示

• 计划管理人不保证专项计划一定盈利或最低收益，资产支持证券可能出现净值损失。
• 投资者需自行承担投资风险，需认真阅读相关文件，进行独立判断。

结构与时间安排

专项计划时间线

• 设立日（F日）：根据验资报告，募集资金达到目标规模的日期。
• 兑付日（T日）：每年1月、4月、7月、10月的第26日，若为非工作日则顺延至下一个工作日。
• 清仓回购：当基础资产未偿本金余额降至10%以下，且市场价值达到一定标准时，原始权益人可选择清仓回购。
• 终止日：为专项计划最晚结束的日期，即2021年9月26日，或因其他事件提前终止。

专项计划运作流程

• 基础资产交割日为F+2日。
• 专项计划资金用于购买基础资产、合格投资及支付费用。
• 回收款需转付至专项计划账户，由管理人进行分配。

风险缓释与合规说明

• 专项计划设有差额支付承诺及担保机制，以保障优先级证券的偿付。
• 专项计划需遵守《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》等相关法规。
• 专项计划文件包括《标准条款》、《认购协议》、《计划说明书》等，构成资产管理合同。

总结

本专项计划以正商物业的物业费债权为基础资产，通过资产证券化方式向投资者发行优先级和次级资产支持证券，具有一定的信用增级措施。然而，正商物业及担保人存在较高的资产负债率、净利润波动及现金流不稳定风险，可能影响专项计划的偿付能力。投资者需注意风险，自行承担投资损失，并依据专项计划文件进行收益分配。