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新城控股（601155.SH）深度报告总结

核心内容

新城控股是中国房地产行业的高成长企业，凭借住宅与商业双轮驱动模式，快速扩张并提升盈利能力。公司2018年销售目标为1800亿元，前5月已实现672亿元销售金额，同比增长63%，排名行业前十。公司土储优质，布局精准，2018年前5月新增土储面积达952.53万方，为销售面积的176.75%，主要集中在长三角、珠三角、环渤海等热点区域。公司通过多种方式获取土地，有效降低土地成本，2017年土地获取成本为销售均价的24.5%。

主要观点

• 销售增长强劲：2017年销售金额达到1265亿元，同比增长94%，销售面积928万平方米，同比增长61%。2018年前5月销售金额同比增长63.24%，显示公司持续的高增长态势。
• 商业发展迅速：吾悦广场作为公司商业品牌，2017年新增12个，累计开业23个，全年租金及管理费收入达10.19亿元，同比增长131.05%。公司通过商业与住宅协同发展，有效降低土地成本，提高住宅产品溢价能力。
• 管理团队专业：公司管理层经验丰富，包括梁志诚和陈德力等高管，分别负责住宅和商业业务。公司通过股权激励、跟投制度等措施，激励团队，推动公司发展。
• 财务状况稳健：公司财务杠杆合理，融资渠道畅通，融资成本低。2017年净利润达60.29亿元，同比增长99.78%，市盈率降至11.49倍，显示公司估值合理。
• 土储布局精准：公司2017年新增土储主要集中在长三角，同时向三四线城市下沉，获取性价比高的土地资源，增强未来盈利能力。

关键信息

销售表现

• 2017年：销售金额1265亿元，同比增长94%；销售面积928万平方米，同比增长61%。
• 2018年：前5月销售金额672.14亿元，同比增长63.24%；销售面积538.86万平方米，同比增长44.95%。
• 销售排名：2017年销售金额排名第13位，销售面积排名第11位。2018年有望冲刺行业前10。

土地储备

• 2018年前5月：新增土储面积952.53万方，为销售面积的176.75%。
• 2017年：新增土储122幅，总建筑面积3392.8万平方米，平均楼面价3175元/平米。
• 区域分布：长三角区域占比58%，三四线城市占比55%，显示公司对中低能级城市的布局。

商业发展

• 吾悦广场：2017年新增12个，累计开业23个，全年租金及管理费收入10.19亿元，同比增长131.05%。
• 商业与住宅协同：通过协同拿地降低土地成本，提高住宅产品溢价能力。

财务与融资

• 2017年：净利润60.29亿元，同比增长99.78%；市盈率11.49倍，市净率2.67倍。
• 融资成本：融资成本在行业中处于较低水平，有息负债余额及同比增速显示公司融资能力优异。

投资建议

• 评级：维持“买入”评级。
• 盈利预测：预计2018、2019和2020年每股收益分别为4.06元、5.25元和6.75元，对应PE分别为7.57倍、5.85倍和4.55倍。
• 目标价：6个月目标价为46.45元，当前股价为30.70元。

风险提示

• 房地产调控政策收紧：可能影响三四线城市项目的去化速度。
• 货币政策收紧：可能导致融资成本上升。
• 棚改货币化安置比例下降：可能影响公司在三四线城市的土储获取。

图表与数据

• 销售金额及销售面积：显示公司销售增长趋势。
• 拿地楼面价：显示公司土地成本控制能力。
• 股权激励及跟投制度：展示公司内部激励机制。
• 土储分布：显示公司土地储备的区域分布及城市能级。
• 吾悦广场发展情况：展示商业项目的扩张及经营状况。

总结

新城控股凭借其高成长性、双轮驱动模式和精准的土储布局，成为中国房地产行业的领先企业。公司销售和利润指标均表现优异，商业业务快速发展，有效提升整体盈利能力。财务状况稳健，融资渠道畅通，管理团队专业，为公司持续增长提供有力支持。未来公司有望在三四线城市进一步扩张，实现销售和利润的持续增长。