20220331-西南证券-新城控股-601155.SH-2021年年报点评_重点城市区域深耕_百城百店持续拓展_5页_1mb

文档总结

核心内容

本文档是对新城控股在2021年及未来几年的财务表现、业务发展及投资建议的分析报告，主要围绕公司重点城市区域深耕战略、“百城百店”商业布局、财务状况与盈利预测等方面展开。

主要观点

• 营收与利润表现：2021年新城控股实现营业收入1682亿元，同比增长16%；归母净利润为126亿元，同比下降17%，主要由于地产开发业务毛利率下降。
• 业务结构：地产开发业务贡献了主要收入，占营业收入的94%；物业出租及管理业务增长迅速，收入同比增长47%，毛利率稳步提升。
• 财务健康度：公司保持“三道红线”绿档，净负债率48.1%，现金短债比为1.07倍，融资成本降至6.57%，显示良好的财务流动性。
• 区域深耕战略：公司坚持“市占率超10%做熟、超20%做深、超30%做透”的区域深耕策略，在江苏和天津市占率位居前三，部分城市市占率达当地前五。
• 商业布局：截至2021年末，公司在全国135个城市布局188座吾悦广场，其中130座已开业或管理输出，出租率达97.6%，商业运营表现强劲。
• 土地储备：2021年新增土地储备2158万平方米，平均楼面价3555元/平方米，公司累计土储1.38亿平方米，可满足未来一年运营需求。
• 未来增长预期：预计2022-2024年公司归母净利润年复合增速为12.5%，公司维持“买入”评级，认为其商业运营逆势发展且销售规模持续提升。
• 盈利预测：基于合理假设，公司未来三年收入与利润均保持稳定增长，物业出租及管理业务增速显著，毛利率逐步下降但整体仍保持较高水平。
• 财务指标：公司毛利率由20.45%逐步下降至19.96%，但净利率和ROE保持稳定，显示盈利能力稳健。

关键信息

财务表现（2021年）

• 营业收入：1682亿元（+16%）
• 归母净利润：126亿元（-17%）
• 地产开发业务收入：1581亿元（+15%），毛利率17.7%（-4.1pp）
• 物业出租及管理收入：79.7亿元（+47%），毛利率72.6%（+1.9pp）
• 净负债率：48.1%（+4.4pp）
• 现金短债比：1.07倍
• 融资成本：6.57%

土地储备

• 2021年新增土地储备：77幅，2158万平方米
• 累计土储：1.38亿平方米
• 一、二线城市土储占比：37%
• 长三角三四线城市土储占比：30%

吾悦广场运营

• 截至2021年末：188座吾悦广场，130座开业或管理输出
• 开业面积：1,248万平方米（+32.8%）
• 含税租金收入：86亿元（+51.7%）
• 出租率：97.6%
• 26座吾悦广场运营总收入超亿元

未来三年预测（2022-2024）

• 营业收入年复合增速：15.64% → 15.99% → 11.32% → 8.53%
• 归母净利润年复合增速：12.5%
• 每股收益（EPS）：5.57 → 6.41 → 7.19 → 7.93
• ROE：14.17% → 14.76% → 14.72% → 14.46%
• PE：5.52 → 4.79 → 4.27 → 3.87
• PB：0.72 → 0.64 → 0.57 → 0.51

风险提示

• 年度业绩结算不及预期
• 商业运营拓展不及预期

投资建议

• 维持“买入”评级，认为公司具备较强的成长潜力和稳定的盈利能力。

附录信息

• 分析师信息：沈猛（执业证号：S1250519080004），联系人池天惠、刘洋
• 公司基础数据：总股本22.64亿股，流通A股22.61亿股，总市值695.15亿元
• 财务分析指标：资产负债率维持在80%以上，流动比率稳定，速动比率有所波动，股利支付率逐步上升

总结

新城控股在2021年保持稳健的财务状况，尽管地产开发业务利润承压，但物业出租及管理业务表现亮眼，推动公司整体盈利增长。公司通过区域深耕策略，强化在重点城市和城市群的布局，同时持续拓展吾悦广场，提升商业运营能力。未来三年，公司预计保持稳定增长，维持“买入”评级，但需关注业绩结算及商业拓展的风险。