20220407-光大证券-新城控股-601155.SH-2021年年报点评_双轮驱动夯实盈利护城河_回购彰显长期信心_3页_777kb

公司研究总结：新城控股 (601155.SH) 2021年年报点评

核心内容概述

新城控股在2021年实现了营收1682.3亿元，同比增长15.6%，但归母净利润下滑至126.0亿元，同比下降17.4%。尽管整体盈利能力有所下降，但公司通过双轮驱动（地产开发与商业运营）夯实盈利护城河，并通过股份回购彰显长期发展信心。

主要观点

营收与利润表现

• 营收增长：2021年公司营收增长15.6%，主要得益于结转收入的稳步增长。
• 利润下滑：归母净利润下降17.4%，主要由地产开发业务毛利率下降4.1个百分点（至17.7%）及谨慎计提存货跌价准备48.5亿元（同比增加201.2%）所致。
• 商业运营表现亮眼：商业出租毛利率逆势提升1.9个百分点至72.6%，租金收入（含税）同比增长50.9%，达到86.0亿元。

商业运营拓展

• 截至2021年末，公司在全国135个城市布局188座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达130座，位居我国境内外上市公司首位。
• 2022年计划新开业吾悦广场25座，商业收入目标为105亿元，进一步强化品牌影响力与市场地位。

销售与土地投资

• 销售表现：2021年合同销售额2337.8亿元，同比下降6.8%；销售面积2354.7万平，同比微增0.3%。
• 土地投资谨慎：新增土地储备77幅，总建面2157.7万平，同比减少47.9%。公司保持拿地优势，地货比约35%，楼面地价同比上涨17.3%。

财务状况改善

• 负债结构优化：剔预后的资产负债率降至70.0%，净负债率48.1%，现金短债比1.1X，跻身“三道红线”绿档。
• 融资成本下降：融资成本降至6.57%，同比下降0.15个百分点。
• 股份回购：公司计划在6个月内以2亿元上限回购股份，价格上限41.39元/股，最高回购数量483.2万份，占总股本的0.21%，体现对公司未来发展的信心。

关键信息

盈利预测与估值

风险提示

• 推盘销售不及预期
• 政策调控超预期
• 项目竣工不及预期

评级与投资建议

• 评级：买入（维持）
• 当前股价：34.60元
• 未来预期：考虑到2022年竣工面积收缩14.9%，公司预测EPS下调，但整体盈利能力和商业运营表现仍被看好。

公司战略与优势

• 双轮驱动：地产开发与商业运营并重，增强盈利稳定性。
• 土储聚焦核心城市群：一二线城市土储占比37%，长三角三四线城市占比30%，其他区域三四线城市占比33%，有助于缓解去化压力。
• 财务健康：资产负债率、净负债率及现金短债比均表现良好，融资成本下降，增强财务韧性。

结论

新城控股在2021年表现出较强的商业运营能力，租金收入显著增长，同时通过股份回购传递积极信号。尽管地产开发业务面临一定的压力，但公司整体财务状况改善，聚焦核心区域土储，维持“买入”评级。未来，随着商业运营占比提升，公司有望进一步巩固其盈利护城河。