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正荣地产2020年总结

核心内容

正荣地产（06158.HK）在2020年实现了合约销售额1419亿元，2017年至2020年的复合增长率达到26.5%。公司通过区域深耕和优化融资结构，实现了增收又增利的目标，净利润达35.6亿元，同比增长15.0%，净利润率提升至9.9%。公司持续强化费用管控，三费费用率下降，成为净利润率上升的重要因素。

主要观点

一、增收又增利，二线城市销售贡献近90%

• 销售表现：2020年合约销售额1419亿元，销售面积890万平方米，复合增长率分别为26.5%和32.8%。
• 区域分布：长三角和海峡西岸是主要贡献区域，分别占比38.6%和33.2%，合计71.8%。
• 城市能级：销售贡献主要来自二线城市，占比达89.3%。
• 收入结构：物业销售收入占总收入的98.6%，达356亿元。
• 盈利能力：净利润率从2019年的7.6%提升至9.9%，增长40个基点。

二、强化投资纵深，积极提升拿地权益

• 投资布局：坚持“1+6+X”策略，新增土地46幅，总建筑面积714万平方米。
• 区域分布：新增土地中，43%位于长三角，31%位于海峡西岸。
• 土地储备：截至2020年底，总土地储备建筑面积达2845万平方米，覆盖32个城市。
• 拿地权益：2020年拿地权益比例为70%，较2018年提升37个百分点。
• 投资策略：在核心城市继续深耕，同时向周边城市扩展，提升品牌影响力。

三、债务结构不断改善，融资成本大幅降低

• 财务改善：货币资金增速高于有息负债增速7个百分点，净负债率下降至64.7%。
• 债务优化：短期债务占比下降，现金短债比（宽松版）上升至2.2倍。
• 融资渠道：降低非银行借款占比至5.9%，综合融资成本降至6.5%，较2019年下降100个基点。
• 信用评级：中诚信国际、大公国际给予AAA评级，穆迪和惠誉分别给予B1和B+评级，展望稳定。

关键信息

• 销售增长：2020年合约销售额1419亿元，同比增长显著。
• 区域集中度：长三角及海峡西岸合计贡献71.8%的销售业绩。
• 二线城市主导：二线城市销售贡献达89.3%，显示公司对高能级城市的依赖。
• 土地储备：总土地储备建筑面积2845万平方米，平均土地成本4919元/平方米。
• 财务健康：净负债率降至64.7%，现金短债比（宽松版）达2.2倍，融资成本显著下降。
• 费用管控：三费费用率持续下降，2020年为21.9%，显示公司成本控制能力增强。

相关研究

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• 2020年12月月度数据：全年销售17.4万亿，疫情冲击下房地产实现8.7%的增长。
• 年度盘点：2020住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势。
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研究员信息

• 于小雨：rain_yxy（微信号），yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn
• 王玲：w18705580201（微信号），wangling@ehconsulting.com.cn
• 李慧慧：Yjtzl2016（微信号），lihuihui@ehconsulting.com.cn
• 王柳：18321956213（微信号），wangliu@ehconsulting.com.cn

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