2017-美国经验看中国物流地产需求_33页_2mb

文档总结：从美国经验看中国物流地产需求

核心内容

本报告通过分析美国物流地产的发展历程，探讨了推动高标仓储需求增长的核心逻辑，并结合中国物流地产现状，对未来高标仓储需求进行展望与预测。

主要观点

• 物流提效、降本是推动高标仓储需求增长的核心逻辑：无论是工业物流还是消费物流，企业对物流效率和成本的追求是推动高标仓储需求增长的根本原因。
• 高标仓储是重要的周转物流环节：其能够显著提升企业库存周转效率，降低仓储和运输成本，实现物流规模化。
• 高端制造业、零售业、电商及第三方物流将推动我国高标仓快速增长：随着经济结构变化，这些行业的需求将带动高标仓储的进一步发展。
• 物流地产是地产细分行业中需求与供给关系最健康的板块：未来物流地产景气度持续看好，轻资产运营模式的公司具有投资价值。

关键信息

美国物流地产的发展

• 物流地产是工业地产的一个细分领域，提供物流基础设施开发及专业物业管理服务。
• 80年代起，随着供应链管理思想的推广，物流地产开始快速发展。
• 企业通过外包物流业务给第三方物流公司，能够显著降低物流成本。
• 第三方物流广泛参与社会生产，使物流成本占比从16%下降至8%-9%。
• 政策支持是推动物流地产发展的关键因素，如放松运输管制、税收优惠等。

中国物流地产现状

• 中国物流成本占GDP比重高达18%，远高于美国的8%-10%。
• 中国高端仓储面积仅占总仓储面积的2.33%，远低于美国的20.9%。
• 中国物流仓储供给结构不均衡，存量供给不足，供需缺口大。
• 外资占据中国物流仓储市场约80%的份额，内资市场份额较低。

未来展望

• 高端制造业：随着产业升级，企业将更倾向于使用第三方物流，推动高标仓储需求。
• 零售业：连锁化程度提升及泛渠道化趋势将带动高标仓储需求增长。
• 电商发展：中国已成为全球最大的线上零售市场，电商对物流设施的需求显著增加。
• 政策支持：中央和地方政府出台多项政策支持物流行业发展，但地方落实情况影响行业进展。
• 自建仓储的漏斗效应：企业更倾向于租赁高标仓储，自建仓储存在较高成本与资金占用，且运营能力不足。

市场预测

• 预计到2020年，中国高标仓储面积将达到1.47亿平方米。
• 物流成本占GDP比重将从目前的16%降至15%。
• 低标仓储面积年均增长率预计为10%。

投资建议

• 重点推荐：采用轻资产、高周转运营模式的东百集团，具备管理团队+上市平台+民企机制的自身优势。
• 行业评级：物流地产首次覆盖给予“买入”评级，地产大行业维持“持有”评级。
• 风险提示：物流仓储用地供应偏低、需求低于预期、企业大量采用自建仓储模式、资产证券化存在不确定性。

相关研究与图表

• 相关研究：包含多个关于房地产行业的研究报告，涉及经济圈、四线城市销售、地产资金收紧等。
• 图表索引：包含超过60张图表，涵盖物流成本、仓储面积、企业运营模式、政策支持等多个方面，提供了详实的数据支持。

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，九年房地产研究经验。
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，五年房地产研究经验。
• 金山：分析师，复旦大学经济学硕士，四年房地产研究经验。
• 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券发展研究中心。

总结

本报告系统分析了美国物流地产的发展经验，并结合中国实际情况，指出物流提效、降本是推动高标仓储需求增长的核心动力。中国物流成本占GDP比重较高，未来有望通过高标仓储的推广而降低。同时，政策支持与第三方物流的发展将对物流地产行业形成有力推动，建议关注轻资产运营模式的物流地产公司。