20170301-广发证券-房地产行业深度：从美国经验看中国物流地产需求_33页_2mb

中国物流地产发展分析报告总结

核心内容

本报告通过分析美国物流地产的发展经验，探讨了中国物流地产的未来需求增长及行业前景。核心内容包括：

• 物流提效、降本是推动高标仓储需求快速增长的核心逻辑。
• 高标仓储是重要的周转物流环节，能极大提升企业库存周转效率，降低物流成本。
• 高端制造业、零售业、电商及第三方物流将推动我国高标仓快速增长。
• 物流地产行业是地产细分子行业中需求和供给关系最为健康的板块。

主要观点

1. 物流提效降本推动高标仓储发展

• 高标仓储通过物流规模化、信息整合和自动化分拣系统，能够显著提高物流效率、降低运输和仓储成本。
• 传统仓储模式下，物流过程复杂且低效，而高标仓储通过信息技术和自动化系统，实现高效的货物分拨与周转。
• 现代高标仓储的存货周转天数不到传统仓储的10%，库存SKU可达传统仓储的10倍，搜索货物时间减少95%。

2. 高端制造业推动高标仓储需求

• 随着中国高端制造业的发展，企业对物流提效、降本的诉求增强，推动高标仓储需求增长。
• 专业第三方物流服务可以帮助高端制造业提升供应链效率，降低库存水平，减少物流开支。
• 预计未来高端制造业将更多采用第三方物流，从而带动对高标仓储的需求。

3. 零售业连锁化及电商发展推动高标仓储需求

• 零售业的连锁化发展使企业更倾向于使用高标仓储，以实现物流规模化和成本降低。
• 电商的快速发展使对物流设施的需求大幅提升，特别是高标仓储，因其智能化、高效化的特点更符合电商需求。
• 电商每十亿美元销售额所需的物流设施面积是传统零售商的三倍，因此成为高标仓储的重要驱动力。

4. 政策支持与物流地产发展

• 政府政策对物流地产发展具有重要推动作用，但地方政策的落实情况影响行业的发展速度。
• 中国中央政府已出台多项物流相关支持政策，包括税收优惠、物流体系规划等。
• 地方政府对物流仓储用地的供应和价格设定较为严格，影响物流地产的供给。

5. 自建仓储的漏斗效应

• 自建仓储存在较高的资金和运营成本，企业更倾向于租赁仓储设施。
• 京东等电商企业虽然曾自建仓储，但近年来逐步转向租赁，以降低运营风险。
• 亚马逊等国际电商企业主要采用租赁模式，以灵活应对市场需求变化。

关键信息

• 物流成本与高标仓储占比呈反比：高标仓储占比越高，物流成本占GDP比重越低。
• 我国物流成本占GDP比重较高：目前约为16%，预计到2020年可降至15%。
• 我国高标仓储发展滞后：截至2015年，我国高标仓储面积仅0.2亿平方米，人均面积仅为0.015平方米，远低于美国。
• 外资主导我国物流仓储市场：前十大供应商中，外资占比高达79.10%。
• 轻资产运营模式受关注：东百集团因其轻资产、高周转模式被重点推荐。

市场规模预测

• 根据核心假设，预计到2020年，我国高标仓储面积将达到1.47亿平方米。
• 低标仓储面积预计保持年均10%的增长。
• 高标仓储占总仓储面积的比例将逐步提升，物流成本也将随之下降。

投资建议

• 行业评级：物流地产行业首次覆盖，给予“买入”评级。
• 标的推荐：东百集团因其轻资产运营模式、管理团队优势及上市平台，被重点看好。

风险提示

• 物流仓储用地供应偏低。
• 物流仓储需求低于预期。
• 企业大量采用自建仓储模式。
• 物流地产后端资产证券化存在不确定性。

图表与数据索引

• 图1-图35：展示了物流仓储在供应链中的作用、物流成本构成、电商与传统零售对比等。
• 表1-表10：涵盖了现代高端仓储与传统仓储的对比、政策内容、物流需求结构等关键数据。

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，九年房地产研究经验。
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，五年房地产研究经验。
• 金山：分析师，复旦大学经济学硕士，四年房地产研究经验。
• 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券发展研究中心。

联系方式

• 广州市：广州市天河区林和西路9号耀中广场A座1401，邮政编码510620
• 深圳市：深圳福田区益田路6001号太平金融大厦31楼，邮政编码518000
• 北京市：北京市西城区月坛北街2号月坛大厦18层，邮政编码100045
• 上海市：上海市浦东新区富城路99号震旦大厦18楼，邮政编码200120

结论

物流地产行业在未来具备较大的发展潜力，特别是在高端制造业、零售连锁化及电商快速发展的背景下。政策支持、第三方物流的普及以及企业对物流效率和成本的重视，都将推动我国物流地产行业持续增长。