20170301-广发证券-房地产行业深度_从美国经验看中国物流地产需求_32页_1mb

房地产行业总结：从美国经验看中国物流地产需求

核心内容

本报告基于美国物流地产的发展经验，分析中国物流地产的未来需求增长趋势，强调物流提效、降本是推动高标仓储需求增长的核心逻辑。报告指出，美国物流地产在高端制造业快速发展、零售连锁化及电商兴起等阶段均经历了快速的增长，并对我国物流地产的发展提出了展望。

主要观点

• 物流提效、降本推动高标仓储需求增长
  无论是工业物流还是消费物流，其对高标仓储需求的提升本质在于企业对物流效率和成本的追求。高标仓储通过规模化、信息化、自动化实现物流效率的提升和成本的降低。

• 高标仓储是供应链中的关键环节
  高标仓储具备更高的空间利用率、更快的作业速度、更灵活的作业方式，以及更高效的信息处理能力，是物流效率提升的重要载体。

• 我国物流地产发展潜力巨大
  当前我国物流成本占GDP比重较高，物流绩效偏低，但随着企业对降本提效的重视，高标仓储需求有望快速增长。同时，我国物流仓储供给结构不均衡，高端仓储占比较低，供需缺口明显。

• 轻资产运营模式成为投资关注重点
  报告重点推荐东百集团，因其采用轻资产、高周转的运营模式，具备管理团队、上市平台及民企机制等优势。

关键信息

美国物流地产发展经验

• 发展历程
  80年代起，美国物流地产快速发展，成为供应链中的核心环节。高标仓储通过信息整合和资源调配，有效提升物流效率和降低成本。

• 推动因素

  • 企业对物流提效、降本的诉求
  • 政策推动，如放松运输行业管制，促进民间资本进入物流领域
  • 高端制造业与零售业的发展带动物流需求

• 典型企业案例

  • 戴尔公司：通过第三方物流实现供应链优化，提升存货周转率
  • 沃尔玛：通过自建物流配送中心实现高效物流管理，降低库存和运输成本
  • 亚马逊：以租赁为主，强调关键节点布局，降低自建成本

中国物流地产现状与展望

• 现状

  • 中国物流成本占GDP比重高达18%，远高于美国的8-10%，存在较大优化空间
  • 中国高标仓储面积占总仓储面积比例偏低，仅约2.33%，人均面积仅0.015平方米
  • 外资占据我国物流仓储市场80%份额，内资开发商需提升实力以扩大市场份额

• 未来增长动力

  • 高端制造业使用第三方物流或自建仓储带来的需求增长
  • 零售业集中度提升和泛渠道化拓展推动物流仓储需求
  • 电商带动的物流服务需求，尤其是对高标仓储的依赖程度增加

• 市场规模预测

  • 预计到2020年，我国高标仓储面积将达到1.47亿平方米
  • 物流成本占GDP比重有望降至15%，与高标仓储占比提升呈反比关系

投资建议

• 行业评级：持有
• 标的推荐：东百集团，因其轻资产、高周转的运营模式，以及具备管理团队、上市平台和民企机制等优势，被重点看好。

风险提示

• 物流仓储用地供应偏低
• 物流仓储需求可能低于预期
• 企业可能大量采用自建仓储模式
• 物流地产后端资产证券化存在不确定性

图表与数据索引（简要）

• 图1-3：高标仓储对物流效率和成本的影响
• 图5-12：美国物流成本变化与高标仓储发展关系
• 图13-22：制造业与零售业对高标仓储的需求
• 图23-30：美国零售业集中度及沃尔玛物流体系
• 图31-35：电商发展与物流设施需求
• 图36-42：中美物流成本与仓储面积对比
• 图43-65：中国物流地产市场格局与未来预测

相关政策

• 中央政策

  • 2004年：《关于促进我国现代物流业发展的意见》
  • 2009年：《物流业调整和振兴规划》
  • 2012年：《关于物流企业大宗商品存储设施用地城镇土地使用税收政策的通知》
  • 2014年：《物流业发展中长期规划(2014-2020年)》

• 地方政策

  • 上海、北京、武汉、成都、杭州等地对物流用地有不同政策支持，但整体上仍存在供应不足问题。

结论

我国物流地产行业具备较大的增长潜力，尤其在高端制造业、零售连锁化及电商发展推动下，高标仓储需求将持续上升。尽管存在一定的风险因素，如用地供应紧张、企业自建倾向等，但整体来看，物流地产是地产行业中需求与供给关系较为健康的细分领域，长期景气度值得期待。