20230615-首创证券-房地产行业简评报告_基本面数据全面下滑_新房二手房价格走弱_8页_717kb

房地产行业简评报告总结（2023.06.15）

核心内容概述

本报告分析了2023年6月房地产行业基本面数据、市场走势、投资情况及政策影响，指出当前行业面临销售和投资增速放缓、价格走弱、融资压力持续等挑战，但部分指标如竣工回暖、政策优化预期增强等提供了积极信号。

主要观点

1. 销售市场持续走弱

• 新房销售：2023年前5月商品房销售金额累计同比增速为8.4%，较前4月下降0.4个百分点；5月单月同比增速为-4.8%，较4月下降18个百分点。
• 二手房销售：5月70城二手房价格环比由正转负，四大一线城市均出现下跌，居民对房价预期悲观导致挂牌量攀升。
• 市场原因：疫情抑制的需求已完全释放，销售市场持续走弱；房企通过降价和提升渠道费促进销售，但效果有限。
• 未来展望：6月销售受季节性影响将进一步回落，叠加去年高基数效应，销售增速承压。

2. 投资端持续承压

• 投资增速：2023年前5月房地产开发投资累计同比增速为-7.2%，较前4月下降1个百分点；5月单月投资增速为-21.5%，较4月下降5.3个百分点。
• 土地市场分化：核心区地块溢价率触顶，冷门地块流拍概率增加，土地购置费增速后续仍有下行压力。
• 资金链紧张：上半年偿债高峰期导致房企资金链依然紧张，融资端压力持续。

3. 竣工回暖延续，新开工持续下行

• 新开工：2023年前5月新开工累计同比增速为-22.6%，较前4月下降1.4个百分点；5月单月新开工增速为-28.5%，较4月下降0.2个百分点。
• 竣工：2023年前5月竣工累计同比增速为19.6%，较前4月上升0.8个百分点；5月单月竣工增速为24.5%，较4月下降12.7个百分点。
• 原因分析：政府保交楼政策及预售资金监管正常化促使房企资金从投资端向施工端转移，释放正向现金流。
• 未来展望：竣工回暖有望持续，但新开工仍面临下行压力。

4. 融资端压力依旧

• 到位资金：2023年前5月到位资金累计同比增速为-6.6%，较前4月下降0.2个百分点；5月单月同比增速为-9.1%，较4月下降9.9个百分点。
• 居民贷款：5月个人按揭贷款单月增速为22%，定金及预付款单月增速为4.5%，较4月下降24.9个百分点。
• 融资环境：国内贷款增速转弱，信用债融资额创新低，反映居民对未来预期不稳，倾向提前还贷。

关键信息

• 政策放松趋势：近期核心城市如青岛、杭州、南京放松调控，预计后续将有更多城市跟进，地产股或迎来估值修复。
• 投资建议：
  • 头部房企：招商蛇口、华润置地（高能级布局、规模适中）
  • 优质房企：滨江集团、华发股份（行业底部拿地扩张）
  • 困境反转类房企：金地集团（融资和拿地恢复正常）
  • 永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地
• 风险提示：
  • 宏观经济复苏不及预期
  • 政策反应迟钝
  • 二手房挂牌量持续上升
  • 房价超预期下跌

评级说明

• 行业评级：看好（行业表现将超越整体市场）
• 股票评级标准：
  • 买入：相对沪深300指数涨幅15%以上
  • 增持：相对沪深300指数涨幅5%-15%
  • 中性：相对沪深300指数涨幅-5%至5%
  • 减持：相对沪深300指数跌幅5%以上

总结

尽管房地产行业面临销售和投资增速放缓、价格走弱、融资压力持续等挑战，但竣工回暖、政策优化预期增强等积极因素仍存在。在行业底部，具备优质土储和较强融资能力的房企有望实现资产质量优化和估值修复。建议重点关注高能级布局、行业底部拿地扩张及融资恢复正常的房企。