20220904-西南证券-房地产行业周报_8月销售仍在筑底_第三轮土拍开局冷淡_17页_1mb

报告摘要

2022年8月，房地产行业整体销售表现低迷，百强房企销售金额为6047亿元，同比下降37.3%，降幅较上月扩大2个百分点。1-8月累计销售金额为46819亿元，同比下降47.6%。行业信心仍处于低位，市场下行预期难以扭转。

企业分化加剧：国央企及部分区域深耕型民企表现相对较好，如保利发展（+17%）、中海（+39%）、金地（+13%）、金茂（+57%）、建发（+57%）、越秀（+45%）等实现环比增长。龙湖（+22%）、滨江（+16%）等区域深耕型民企销售表现也较为突出。
销售跌幅较小的房企：越秀地产（-3%）、华发股份（-15%）、华润置地（-18%）、滨江集团（-20%）、建发房产（-21%）、招商蛇口（-23%）、保利发展（-25%）等跌幅相对较小。
土拍市场冷淡：无锡第三轮集中供地全部以底价成交，拿地企业以地方平台公司为主。厦门第三批次土拍成交热度进一步走低，平均溢价率仅为0.2%，流拍率上升，参拍房企以央国企为主，未见民企身影。资金门槛高是影响参拍热情的重要因素。
投资力度减弱，集中度提升：8月百强房企土地成交金额同比和环比分别下降35%和56%，土储资源进一步向头部房企聚集。1-8月新增货值超千亿的房企有6家，集中度达74%，较上月提升6个百分点。
物业板块稳健增长：重点物管企业归母净利润增速多保持在30%左右，表现优于开发企业。

8月销售数据：百强房企销售金额6047亿元，同比-37.3%；1-8月累计销售金额46819亿元，同比-47.6%。
土拍情况：
- 无锡：第三轮供地11宗，总建面97万平方米，成交金额120亿元，全部底价成交。
- 厦门：第三批次供地6宗，总供应建面最高，成交金额179亿元，平均溢价率0.2%，流拍率17%。
投资趋势：TOP10房企新增货值占百强总货值的50%，TOP11-20占24%，前20强房企新增货值集中度达74%。
房企表现：1-8月新增货值超千亿房企为华润、保利、滨江、招蛇、中海、万科；拿地金额TOP20中近八成来自国央企。
投资建议：当前板块应关注两条主线：开发企业（如保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、天健集团、南山控股、华侨城A、华润置地、万科A、旭辉控股）；物管企业（如碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务）。
风险提示：销售恢复不及预期、政策放松不及预期、行业流动性风险。

政策动态：
- 山东省全面推行“先验房后收房”。
- 国家发改委、民政部推出房租和税费减免政策。
- 住建部发布老旧小区改造数据。
- 多个城市调整公积金贷款额度、首付比例及人才安居政策。
公司动态：
- 保利发展发布中期业绩，上半年营收1107.6亿元，归母净利润108.3亿元。
- 华润置地发布债券票面利率，完成绿色俱乐部贷款及土地收购。
- 华发股份、滨江集团、万科A等发布中期业绩，部分企业实现净利润增长。
- 旭辉控股集团停牌，拟配售股份；碧桂园服务、华润万象生活等物业企业发布中期业绩，表现稳健。