20221016-西南证券-房地产行业周报_广州三轮土拍热度下降_房企融资有所回暖_15页_1mb

广州三轮土拍热度下降，房企融资有所回暖总结

核心内容

1. 房地产市场整体表现

   • 10月重点32城累计销售面积同比-29%，环比-10%。
   • 12城二手房成交面积累计同比+76%，环比-4%，表现优于新房。
   • 一线城市销售同比-28%，环比-39%；二线城市同比-29%，环比+5%；三四线城市同比-21%，环比-6%。
   • 深圳新房环比增长17%，北京、上海新房同比大幅下降，分别为-38%和-23%。
   • 三四线城市中，江门、莆田、泰安实现同比正增长。

2. 广州土拍情况

   • 广州第三轮集中供地成交规模上涨，成功出让15宗地块，总建面353万平方米，成交总金额479亿元，较第二轮提升213%，为今年最高一轮。
   • 整体溢价率仅为0.5%，较第二轮下降近6个百分点，仅2宗地块溢价成交，其余13宗底价成交。
   • 11宗地块由地方城投类公司或联合体竞得，整场无民企参与。

3. 社会融资规模与居民贷款

   • 截至9月末，社会融资规模存量为340.65万亿元，同比增长10.6%。
   • 9月社会融资规模增量为3.53万亿元，同比多增6245亿元。
   • 9月人民币贷款增加2.47万亿元，同比多增8108亿元。
   • 新增居民中长期贷款3456亿元，同比少增1211亿元，占新增人民币贷款14%，环比下降7个百分点。

4. 房企融资情况

   • 9月房企非银融资总额777.9亿元，同比下降32.2%，环比上升13.3%，融资形势有所改善。
   • 1-9月房企非银融资总额7331.5亿元，同比下降52.6%。
   • 融资结构：信用债融资同比上升10.6%，环比上升30.8%；ABS融资同比上升41.1%，环比上升26.0%；信托融资同比下降73.2%，环比下降42.3%。
   • 融资综合平均利率为3.67%，同比下降2.14%，环比下降0.44%。

5. 投资建议

   • 建议关注两条投资主线：
     • 开发企业：华发股份、建发股份、保利发展、滨江集团、天健集团、南山控股、华润置地、万科A等。
     • 物管企业：碧桂园服务、华润万象生活等。

6. 风险提示

   • 销售恢复不及预期；
   • 政策放松不及预期；
   • 行业流动性风险。

主要观点

• 新房市场持续承压：重点32城新房销售同比和环比均出现下滑，但部分城市如深圳、济南、苏州等表现相对较好。
• 二手房市场表现强劲：12城二手房成交面积累计同比大幅增长76%，显示市场对改善型需求的支撑。
• 广州土拍热度下降：尽管成交规模提升，但溢价率明显下降，城投类公司主导市场，民企几乎未参与。
• 社会融资规模回暖：好于市场预期，居民中长期贷款占比下降，显示市场信心有所恢复。
• 房企融资成本下降：非银融资回暖，融资结构有所优化，整体融资环境改善。
• 投资机会显现：板块估值处于低位，建议适当增配，重点关注优质开发企业和物管企业。

关键信息

• 土拍数据：广州第三轮土拍成交总金额达479亿元，为今年最高一轮。
• 融资数据：9月房企非银融资总额777.9亿元，环比上升13.3%，融资成本降至3.67%。
• 政策动态：多地出台购房补贴、降低公积金利率等政策，以刺激市场。
• 公司动态：部分房企发布销售数据，如保利发展、华润置地、万科A等销售同比上升，而正荣地产、中南建设等销售大幅下滑。
• 市场表现：申万地产板块年初以来下跌11.88%，但部分个股表现强势，如滨江集团、华发股份等。
• 投资评级：重点关注公司获得“买入”评级，如保利发展、滨江集团、华发股份、华润置地、万科A、碧桂园服务、华润万象生活等。

表格与图表

• 表1：全国重点城市10月累计成交情况。
• 表2：12城二手房10月累计成交情况。
• 表3：广州各轮集中土拍热度对比。
• 表4：重点关注公司盈利预测与评级。
• 图1-图14：展示了9月居民中长期贷款、融资规模、地产板块相对沪深300走势、个股跌幅、物业股表现等关键数据。

总结

当前房地产市场整体承压，新房销售持续下滑，但二手房市场表现强劲，成为支撑市场的重要力量。广州第三轮土拍成交规模提升，但热度明显下降，城投类公司主导市场，民企几乎未参与。社会融资规模好于预期，居民中长期贷款占比下降，房企融资成本进一步下降，融资环境有所改善。尽管行业面临销售恢复不及预期、政策放松不及预期及流动性风险等挑战，但部分优质房企和物管企业仍具投资价值，建议投资者关注开发企业及物管企业板块。