20220104-西南证券-2021年土拍市场回望与再融资影响分析_三轮土拍对区域城投的影响_18页_2mb

三轮土拍对区域城投的影响总结

核心内容

2021年三轮集中土拍市场表现有所企稳，22城合计供地568宗、2751.49万平方米，涉及土地出让金5730.82亿元。第三轮土拍在经历首轮高热度和次轮大幅降温后，市场热度有所回升，但流拍率持续增加，达到16.59%。土地市场表现与区域城投平台的偿债能力和再融资环境密切相关，不同城市因土地依赖程度不同，受到的影响也有所差异。

主要观点

• 市场表现：第三轮土拍市场热度较第二轮有所回升，但整体仍低于首轮，流拍率显著上升。
• 供给、需求与政策影响：供给端在第三轮有所改善，需求端因房企现金流改善而有所回升，政策端有所放松。
• 区域差异：土地出让金变动对城投平台的影响因城市依赖程度不同而有所分化，福州市和杭州市依赖度高，土地市场走弱对其影响较大；而北京、上海、深圳等城市依赖度低，影响较小。
• 再融资与偿债能力：土地市场走弱对部分区域再融资环境产生负面影响，尤其是依赖度高且土地出让金下降的城市，需关注其城投平台的偿债能力变化。

关键信息

土地市场表现

• 第一轮：22城共供地939宗、5306.30万平方米，土地出让金1.08万亿元，占2021年上半年总体土地出让金的58.79%。
• 第二轮：22城共供地702宗、3525.87万平方米，土地出让金6468.5亿元，整体流拍率上升至11.14%。
• 第三轮：22城共供地568宗、2751.49万平方米，土地出让金5730.82亿元，流拍率上升至16.59%。

政策变化

• 首轮：规则变化不大，部分城市有禁马甲要求。
• 第二轮：规则大幅收紧，包括资金审核范围扩大和溢价率限制下调。
• 第三轮：规则边际放松，部分城市降低保证金门槛和放宽支付条件。

区域依赖程度与影响

• 依赖度高：福州市和杭州市依赖度高达55%以上，土地出让金减少对其短期偿债能力影响较大。
• 依赖度中等：济南市、宁波市、南京市等城市依赖度在45%-50%之间，土地市场走弱对其影响较大。
• 依赖度低：北京、上海、深圳等城市依赖度低于30%，土地出让金增加对其影响较小。

城投平台影响分析

• 第一类城市：福州市和宁波市，土地市场走弱影响可控。
• 第二类城市：沈阳市、长春市、青岛市、重庆市、郑州市，需关注再融资环境变化对城投平台的影响。
• 第三类城市：苏州市、武汉市、南京市，土地市场走弱对再融资环境有较大影响，需关注弱资质平台的冲击。
• 第四类城市：如天津市，若土地市场进一步走弱，再融资环境可能进一步恶化。

风险提示

• 区域尾部城投风险：部分城市城投平台短期偿债能力较弱，土地市场走弱可能加剧其风险。
• 土拍走弱超预期：土地市场持续走弱可能对区域再融资环境产生更大影响。
• 政策调整风险：政策变化可能进一步影响土拍市场和城投平台的再融资能力。

附录信息

• 附表1：首轮土拍情况，包括供地面积、出让金、均价、流拍率等。
• 附表2：第二轮土拍情况，包括供地面积、出让金、均价、流拍率等。
• 附表3：第三轮土拍情况，包括供地面积、出让金、均价、流拍率等。
• 附表4：首轮土拍规则汇总，包括限价、房价限制、竞配建等。

分析师信息

• 分析师：叶凡，执业证号：S1250520060001，电话：010-58251911，邮箱：yefan@swsc.com.cn
• 联系人：王润梦，电话：010-58251904，邮箱：wangm@swsc.com.cn

投资评级说明

• 公司评级：买入、持有、中性、回避、卖出
• 行业评级：强于大市、跟随大市、弱于大市

重要声明

• 本报告数据来源于合法合规渠道，分析逻辑基于分析师的职业理解，独立、客观。
• 报告仅供参考，不构成投资建议，投资者需自行判断风险。
• 报告及附录版权为西南证券所有，未经书面许可，不得翻版、复制和发布。

联系方式

• 上海：上海市浦东新区陆家嘴东路166号中国保险大厦20楼，邮编：200120
• 北京：北京市西城区南礼士路66号建威大厦1501-1502，邮编：100045
• 重庆：重庆市江北区桥北苑8号西南证券大厦3楼，邮编：400023
• 深圳：深圳市福田区深南大道6023号创建大厦4楼，邮编：518040

机构销售团队

• 上海：蒋诗烽（地区销售总监），张方毅（高级）