2021年土拍市场回望与再融资影响分析：三轮土拍对区域城投的影响-20220104-西南证券-18页_1mb

三轮土拍对区域城投的影响总结

核心内容概述

2021年三轮集中土拍市场表现有所企稳，22城合计供地568宗、2751.49万平方米，涉及土地出让金5730.82亿元，供地规模较第二轮有所下降。整体来看，土地市场热度较第二轮有所回升，但流拍率持续上升，达到16.59%。土拍市场表现受供给、需求和政策三方面因素综合影响，其中供给端质量有所改善，需求端房企资金压力有所缓解，政策端则有所放松。

主要观点

土拍市场表现

• 第一轮：市场热度较高，涉宅地块土地均价同比上涨34.39%，但流拍率上升。
• 第二轮：市场热度大幅下降，涉宅用地成交价格和溢价率均下降，流拍率显著增加。
• 第三轮：市场表现企稳，土地单价较第二轮上升9.26%，溢价率与第二轮持平，但流拍率继续上升。

土拍对城投平台的影响

• 土地出让金变动对城投平台短期偿债能力影响有限，但长期可能通过财政资金拨付和区域融资环境间接影响。
• 不同城市对土地出让金依赖程度不同，影响其城投平台的再融资能力和偿债能力。

关键信息

土地市场对城投的影响

• 依赖程度高的城市（如福州、杭州）：土地出让金同比减少，可能弱化区域平台短期偿债能力。
• 依赖程度较低的城市（如北京、上海、深圳）：土地出让金增加，但城投平台短期偿债能力仍有所下降。
• 土地市场走弱的城市：需关注其对区域再融资环境和弱资质城投平台的潜在冲击。

区域分类及影响分析

第一类城市：土地市场走弱对城投平台影响可控

• 宁波、福州：土地出让金同比下降，但区域和平台情况较好，影响可控。

第二类城市：土拍走弱对区域再融资环境产生负面影响

• 沈阳、长春、重庆、青岛、郑州、广州：土地市场走弱可能对区域再融资环境产生负面影响，需关注对弱资质平台的冲击。

第三类城市：关注土地市场走弱对再融资环境的影响及弱资质平台的冲击

• 南京、苏州、武汉：土地出让金增速低于10%，需关注其对区域再融资环境和平台的影响。

第四类城市：若土地市场转冷，部分城市再融资环境或进一步走弱

• 天津、成都：土地出让金增长，但若市场转冷，再融资环境可能进一步恶化。

风险提示

• 区域尾部城投风险：部分城市城投平台偿债能力较弱，土地市场走弱可能加剧其风险。
• 土拍走弱超预期：若土地市场持续走弱，可能对区域融资环境造成更大冲击。
• 政策调整风险：政策变动可能进一步影响土拍规则和城投平台的再融资能力。

总结

2021年三轮土拍市场表现整体有所企稳，但流拍率持续上升，显示出土地市场热度下降的趋势。不同城市对土地出让金的依赖程度不同，影响其城投平台的再融资能力和短期偿债能力。需重点关注土地市场走弱对部分城市再融资环境和城投平台的潜在冲击，尤其是依赖度高、土地出让金下滑的城市。政策调整和市场变化可能进一步加剧区域城投的风险，应加强监测和风险评估。