房地产行业最新观点及1_6月数据深度解读：真实销售高位回落，新开工转正，竣工大幅回升-20210716-招商证券-15页_944kb

房地产行业2021年6月数据与投资观点总结

核心内容概览

2021年6月，中国房地产行业在多个关键指标上表现出结构性改善的迹象，但部分指标如销售面积和金额出现高位回落。整体来看，行业正从杠杆驱动的“指数牛市”向管理红利驱动的“结构牛市”转变，核心关注点转向内生能力、自由现金流及行业估值修复机会。

主要观点与关键信息

一、销售与价格表现

• 6月真实销售高位回落：6月销售额较19年同期年化复合增长8.8%，但较5月有所回落，主要受按揭额度偏紧影响。
• 销售回落幅度相对缓和：与100强房企相比，回落幅度较小，显示行业整体销售韧性。
• 销售均价小幅回升：6月销售均价年化复合增长3.8%，对销售金额增长贡献显著。
• 区域分化明显：一线城市销售表现优于三四线城市，三四线城市销售增速为-25%。

二、投资与新开工表现

• 房地产投资维持高位：6月房地产投资年化复合增长7.2%，结构上建安投资持续高位，拿地费用有所回落。
• 新开工首次转正：6月新开工面积年化复合增长2.3%，预计下半年将继续改善。
• 施工面积高位增长：6月施工面积年化复合增长6.3%，为后续竣工修复提供支撑。

三、竣工大幅回升

• 竣工数据超预期：6月竣工面积年化复合增长24.7%，显示复工强劲对施工面积和竣工的强力支撑。
• 竣工复苏周期开启：预计2021年为竣工大年，延续至2022年，因疫情压制的竣工或在2021年释放。
• 老旧小区改造带来第二beta：政策推动下，改造需求或成为竣工复苏之外的新增增长点。

四、资金链与流动性

• 资金来源高位回落：6月资金来源年化复合增长8.5%，销售回款仍是主要来源，自筹资金次之。
• 资金链相对安全：行业净负债率回落，目前资金链安全，未观测到新房价格大幅回撤信号。
• 流动性边际改善：降准政策有助于缓解流动性压力，销售下行幅度或减缓。

投资建议与推荐标的

（1）开发领域

• 高质量周转公司：推荐【万科A】【保利地产】，港股关注【龙湖集团】【华润置地】。
• 边际改善的管理红利公司：关注【金地集团】。
• 现金流改善的弹性品种：推荐【中南建设】【金科股份】。
• 资源型公司：关注【华侨城A】，因其资源储备和长期价值。

（2）顺延于开发的转型领域

• 核心优质物业：关注【华润置地】【龙湖集团】【新城控股】【华润万象生活】【星盛商业】等零售物业线公司。
• 商办物业：推荐【中国国贸】【金融街】等。
• 长租公寓：关注【万科A】【龙湖集团】【旭辉集团】等具备运营能力的公司。
• 产业园与物流地产：推荐已上市REITs【华安张江光大REIT】【蛇口产园REIT】【中金普洛斯REIT】【盐港REIT】，同时关注【南山控股】。

（3）围绕房地产生态链的转型领域

• 集采与交易：关注平台化的一级市场公司，精装修比例提升与供应商集中度提高。
• 中介与房地产科技：推荐【贝壳】，关注物业科技整合及智慧家居、智慧办公的发展。
• 物管板块：推荐【碧桂园服务】【旭辉永升服务】【华润万象生活】【保利物业】等，关注社区增值服务及城市服务赛道。

风险提示

• 销售复苏持续性低于预期
• 流动性收紧超预期
• 政策边际收紧超预期
• 三四线城市销售回调大幅超预期

行业趋势判断

• 行业从总量驱动转向自由现金流驱动
• 下半年拿地竞争趋缓，毛利率或改善
• 降准政策有助于降低系统性风险，利于板块估值修复
• 高周转公司具备穿越周期的能力，是当前重点推荐对象

附：行业投资评级

• 推荐：行业基本面向好，行业指数将跑赢基准指数
• 中性：行业基本面稳定，行业指数跟随基准指数
• 回避：行业基本面向淡，行业指数将跑输基准指数

投资评级定义

• 强烈推荐：公司股价涨幅超基准指数20%以上
• 审慎推荐：公司股价涨幅超基准指数5-20%之间
• 中性：公司股价变动幅度介于±5%之间
• 回避：公司股价表现弱于基准指数5%以上