20210618-东北证券-1-5月房地产数据点评_单月竣工大幅回升_真实销售热度仍处高位_18页_2mb

房地产行业2021年1-5月数据点评总结

核心内容概述

2021年1-5月，中国房地产市场呈现出“投资平稳走阔、开工改善、竣工走强、销售热度仍高、土地市场降温”的特征。整体来看，房地产开发投资完成额同比增长18.3%，住宅投资占比达75%，对整体开发投资起主要拉动作用。销售市场保持较高景气度，商品房销售面积和金额同比分别增长36.3%和52.4%。土地市场在疫情后逐步恢复，但整体量缩价涨，核心城市土地成交价格出现脉冲式反弹。

主要观点

1. 投资增速平稳走阔，住宅投资具备上行动力

• 2021年1-5月，全国房地产开发投资完成额同比增长18.3%，住宅投资同比增长20.7%，占房地产投资的75%。
• 投资增速较2020年全年有所收窄，但剔除疫情低基数影响，两年复合增速仍达8.6%，显示投资韧性。
• 中部地区同比增速领先，东部、中部、西部、东北地区分别增长16.6%、16.9%、22.9%、13.8%。
• 房企通过销售回款改善资金面，叠加居民需求韧性支撑，销售市场仍保持较高景气度。

2. 真实开工走弱竣工走强，新开工改善动能较强

• 房地产开发企业房屋新开工面积同比增长6.9%，住宅新开工面积增长9.1%，但增速环比有所收窄。
• 房屋竣工面积同比增长16.4%，住宅竣工面积增长18.5%，5月单月竣工面积增速大幅回升至10.1%。
• 房企谨慎开工，叠加资产负债表端改善压力，竣工面积保持正值。
• 住宅新开工面积仍小于销售面积，市场供给规模较需求规模的缺口有所收窄。

3. 土地市场进一步降温，核心区域热度较高

• 土地购置面积同比下降7.5%，土地成交价款同比下降20.5%，但成交楼面均价同比上升14.1%。
• 土地供销比为1.13，溢价率下降，市场整体降温。
• 核心城市土地集中出让导致成交价格脉冲式反弹，预计6月成交量价将修复。
• 一线城市土地成交溢价率下降，但核心城市和地块竞争依然激烈。

4. 真实销售热度较高，东部地区销售增速领先

• 商品房销售面积同比增长36.3%，住宅销售面积增长51.1%，销售均价同比增长11.8%。
• 东部地区销售增速领先，销售额同比增长61.8%，区域分化明显。
• 一线、二线、三四线城市销售增速分别为2.5%、31.0%、0.5%，显示需求韧性。

5. 真实到位资金增速边际走阔，首二套利率连续4月上调

• 房地产开发企业到位资金同比增长29.9%，定金及预收款增速高位回落。
• 个人按揭贷款增速为32.0%，但房贷利率上行对销售和房企资金面产生一定制约。
• 首、二套房利率连续4月上调，显示房贷集中度管理政策对市场的影响。

关键信息

• 投资方面：2021年1-5月房地产开发投资完成额同比增长18.3%，住宅投资占比达75%，具备上行动力。
• 开工与竣工：新开工面积同比增长6.9%，竣工面积同比增长16.4%，预计随着核心城市宅地开工，整体新开工将改善。
• 土地市场：土地购置面积同比下降7.5%，成交价款同比下降20.5%，核心城市成交价格脉冲式反弹，预计6月市场将修复。
• 销售市场：销售热度维持高位，商品房销售面积和金额分别增长36.3%和52.4%，东部地区销售增速领先。
• 到位资金：到位资金同比增长29.9%，定金及预收款、个人按揭贷款为主要动力，但房贷利率上行可能制约资金流入。
• 利率变化：首、二套房利率连续4月上调，反映房贷集中度管理政策的影响。

投资建议

推荐股票

• 一线房企：万科A、金地集团、保利地产、招商蛇口
• 二线房企：新城控股、阳光城、中南建设、金科股份、滨江集团、旭辉控股集团
• 物管公司：碧桂园服务、永升生活服务、绿城服务、金科服务、华润万象生活

风险提示

• 行业资金面超预期收紧
• 市场表现超预期下行

数据来源

• 国家统计局
• 东北证券
• Wind

图表目录（摘要）

• 图1-图10：房地产开发投资、施工投资、竣工面积、土地市场数据
• 图11-图20：房屋新开工、竣工、土地成交价格、溢价率等
• 图21-图46：销售面积、销售额、到位资金、利率变化等
• 表1：房企直接融资情况

研究团队简介

• 王小勇：东北证券建筑建材行业首席分析师，具有13年证券研究从业经历
• 吴胤翔：东北证券房地产组分析师兼组长，2019年加入东北证券研究所

投资评级说明

• 股票投资评级：买入、增持、中性、减持、卖出
• 行业投资评级：优于大势、同步大势、落后大势

机构销售联系方式

• 各地区销售团队联系方式及邮箱信息（略）