20230524-东兴证券-房地产行业4月月报_高低能级区域销售分化明显_竣工大幅度改善但新开工和投资持续下行_57页_4mb

房地产行业4月月报总结

1. 整体景气度

• 行业景气度小幅回升：4月国房景气指数为9478，环比提升0.06%，仍处于低景气水平。销售结构向高能级城市集中，改善需求推动价格上行，但全国销售面积同比下降。

2. 新房销售分化

• 高能级城市主导复苏：4月全国新房销售面积同比-11.8%，销售额同比+132%，均价大幅上行（同比289%）。一线城市和东、东北地区销售显著回暖，而中西部低能级城市压力持续。
• 区域分化：东部/一线城市销售占比提升，中西部下滑；新房供应以期房为主，现房比例下降，反映房企风险担忧。

3. 二手房市场

• 成交热度延续：4月8城二手房销售面积同比+6.25%，环比下滑26.5%。挂牌量指数环比-11.3%，报价环比微跌，市场进入买方议价阶段。
• 城市分化：一线城市二手房价环比微涨，二三线持平；户型方面，改善型需求对90-144平米住宅拉动作用突出。

4. 供需与库存变化

• 去化周期延长：全国住宅中期库存2291百万平，去化周期22.2个月，短期库存去化压力较小。
• 二手房挂牌量回落：政策刺激下前期挂牌量超前，现进入理性调整期，业主议价能力增强。

5. 开发建设与投资

• 新开工持续下滑：4月房屋新开工面积同比-28.3%，住宅新开工同比-29.2%；施工面积同比-5.6%，竣工面积同比+372%，显著改善。
• 投资动力不足：建安投资同比-162%，土地购置与商品房投资均下行，民企融资困难制约行业复苏。

6. 土地市场动态

• 成交面积大幅下降：4月全国住宅土地成交面积同比-452%，供需比升至历史高点，溢价率同比上升至7.4%，高能级城市土地溢价回升。
• 土地供给过剩：中低端区域竞争激烈，大型国企优势明显，民企布局谨慎。

7. 企业资金面

• 销售拉动资金改善：4月房企到位资金同比+0.8%，定金及预收款、个人按揭贷款贡献显著；国内贷款、自筹资金同比大幅下降。
• 居民端行为变化：存贷款差额转为负值，中长期贷款提前偿还增加，反映利率改革对购房行为的影响。

8. 投资策略

• 重点推荐高能级城市与优质房企：布局保利发展、越秀地产等龙头，关注融资支持下信用修复的央企、国企。
• 谨慎关注风险点：销售分化、政策执行不及预期及房企信用风险。

9. 风险提示

• 政策落地不及预期、盈利能力持续下滑、销售不及预期、资产大幅减值。