房地产行业最新观点及1-7月数据深度解读：疫情反复及极端天气等影响下，真实销售、新开工表现较弱，但竣工仍相对不错-20210816-招商证券-15页_911kb

房地产行业2021年7月数据与市场观点总结

核心内容

2021年7月，房地产行业在疫情反复及极端天气等不利因素影响下，整体表现承压，但部分关键指标仍保持相对韧性。行业正从杠杆驱动的“指数牛市”向管理红利驱动的“结构牛市”转变，未来将更加注重自由现金流和内生能力。

主要观点与关键信息

一、销售表现

• 7月真实销售回落：全国商品房销售面积年化复合增长0.1%，销售金额年化复合增长4.1%。
• 销售回落原因：按揭额度偏紧、疫情反复、高基数效应。
• 全年预期：预计全年销售增速保持在10%左右，下半年回落幅度将有所缓和。
• 区域分化：一线表现优于三四线，8月至今重点城市销量增速回落至-25%，其中三四线城市销量增速为-40%。

二、投资与新开工

• 7月房地产投资增长6.4%：投资结构上，建安投资维持高位，拿地费用有所回落。
• 新开工转负：7月新开工面积年化复合增速为-6.5%，主因疫情和极端天气影响。
• 预计下半年好转：尽管7月转负，但预计下半年新开工表现将好于上半年。

三、竣工表现

• 7月竣工增速高位回落：竣工面积年化复合增长4.0%，但整体仍相对不错。
• 竣工复苏周期：预计2021年为竣工大年，延续至2022年。
• 老旧小区改造：或成为竣工复苏周期外的第二beta，利好房地产产业链。

四、资金来源

• 资金链仍安全：7月资金来源年化复合增长4.1%，自筹资金表现最好。
• 销售回款受压：销售回落影响销售回款，但行业整体仍保持稳健。
• 房价表现：部分区域出现新房价格上涨与二手房价格回落的收敛趋势，70城房价同比增速有所回落。

五、行业趋势转变

• 从杠杆驱动到管理红利驱动：行业将更加注重内生能力与自由现金流。
• 拿地竞争趋缓：预计下半年拿地竞争将有所缓解，毛利率或改善。
• 系统性风险缓释：行业整体风险担忧逐步减缓。

配置建议

（1）开发领域

• 推荐高质量周转公司：【万科A】【保利地产】，港股关注【龙湖集团】【华润置地】【中国海外发展】等。
• 关注边际改善公司：【金地集团】。
• 现金流结构改善企业：【中南建设】【金科股份】。
• 资源型公司：【华侨城A】，具备长期拿地成本优势。

（2）转型领域

• 购物中心/写字楼/长租公寓/产业园：关注具备运营能力的优质物业公司，如【华润置地】【龙湖集团】【新城控股】【华润万象生活】【星盛商业】【宝龙商业】等。
• 商办物业：关注【中国国贸】【金融街】等优质商办公司。
• 物流地产：关注已上市REITs如【中金普洛斯REIT】【盐港REIT】，以及【南山控股】。

（3）围绕房地产生态链的转型

• 集采：关注平台化一级市场公司及精装修比例提升。
• 中介：关注【贝壳】，其在存量房市场中具备延伸服务潜力。
• 物业：关注【碧桂园服务】【永升生活服务】【华润万象生活】【保利物业】等，物业板块投资机会转向选股。
• 房地产科技：关注智慧家居与智慧办公带来的科技催化。

风险提示

• 销售复苏持续性低于预期
• 流动性收紧超预期
• 政策边际收紧超预期
• 三四线城市销售回调大幅超预期

分析师团队

• 赵可：招商证券房地产行业主管分析师，博士，有多年研究经验。
• 李洋：5年房地产研究经验，中南大学工学学士、管理学硕士。
• 路畅：3年房地产研究经验，山东大学物理学学士，曼彻斯特大学物理学硕士。
• 申忆扬、赵心茹：研究助理，具备金融与管理学背景。

投资评级

• 公司短期评级：

  • 强烈推荐：股价涨幅超基准指数20%以上
  • 审慎推荐：股价涨幅在5%-20%之间
  • 中性：股价变动幅度在±5%之间
  • 回避：股价弱于基准指数5%以上

• 公司长期评级：

  • A：公司长期竞争力高于行业平均水平
  • B：公司长期竞争力与行业平均水平一致
  • C：公司长期竞争力低于行业平均水平

• 行业投资评级：

  • 推荐：行业基本面向好，指数跑赢基准
  • 中性：行业基本面稳定，指数跟随基准
  • 回避：行业基本面向淡，指数跑输基准

重要声明

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